共有持分の売却は同意なしでできる？4つの方法・価格・注意点

権利の内容を確認できた一般的な共有持分であれば、自分の持分だけは、ほかの共有者の同意がなくても売却できます。一方、不動産全体を売るには、原則として共有者全員の合意が必要です。

ただし、この原則をそのまま当てはめられない場合があります。未分割遺産に属する特定不動産の持分と、遺産全体に対する「相続分」の譲渡は別の手続きです。農地、マンションの共用部分・敷地利用権、担保や差押えがある持分も扱いが異なります。

登記に自分の名前があることだけで判断せず、購入・相続・離婚などで権利を得た経緯と、現在の利用状況まで先に確認してください。

また、持分は売って終わりではありません。買主は、残る共有者にとって新しい共有者になります。査定額の高さだけで売却先を決めると、契約直前の減額や売却後の連絡をめぐり、「聞いていた話と違う」というトラブルにつながる可能性があります。

最終的な手取り額、決済期限、契約条件、売却後に共有者へ与える影響まで、同じ基準で比較することが大切です。

＼ 自分の持分がいくらになるか調べる ／

共有持分を売る前に「何を売るのか」を確かめる

最初に確認するのは査定額ではなく、法務局で取得できる最新の登記事項証明書です。

登記事項証明書では、所有者、持分割合、抵当権、差押えなどを確認できます。ただし、登記に記載された内容だけで、実体上の権利が必ず正しいと保証されるわけではありません。

購入時の売買契約書、遺言書、遺産分割協議書、離婚協議書などと照らし合わせ、売ろうとしている権利を自分が取得しているかを確認しましょう。

売ろうとしているもの	原則的な扱い	最初の行動
権利を確認できた一般的な共有持分	自分の持分だけであれば、原則として単独で売却できる	登記と、権利を得た経緯がわかる書類を照らし合わせる
共有不動産の全部	各共有者の所有権をまとめて移転するため、原則として全員の合意が必要	売却条件、費用負担、代金の配分を全員で決める
未分割遺産に属する特定不動産の持分	処分できる場合はあるが、後の遺産分割との関係が残る	遺言書、相続関係図、遺産分割の状況を弁護士へ示す
遺産全体に対する相続分	特定不動産だけでなく、遺産全体に対する相続上の地位を移す	対象となる権利と相続債務への影響を弁護士へ確認する
マンションの共用部分・敷地利用権	専有部分と切り離して処分できないのが原則	登記、管理規約、管理組合の精算書を司法書士へ示す
農地の共有持分	農地として売る場合も、原則として農業委員会の許可が必要	登記地目だけでなく現況を確認し、所在地の農業委員会へ相談する

民法206条は、所有者が法令の範囲内で自分の物を使用し、収益を得て、処分できると定めています。共有持分も所有権の一部であるため、一般的な共有持分であれば、原則として自分の判断で売却できます。

一方、不動産全体を売却するには、共有者それぞれが自分の持分を同じ買主へ移転する必要があります。そのため、原則として全員の意思が必要です。

共有物の管理に関する事項は、持分価格の過半数で決められる場合があります。ただし、過半数がそろっても、不動産全体を売却することはできません。利用方法や修繕を決めることと、所有権を売って手放すことは別だからです。

共有持分の売却方針を決める5つの確認項目

共有持分の売却方法を決める前に確認したいのは、登記・安全・利用状況・ローン等・期限の5項目です。

ただし、5項目を一度に調べる必要はありません。まず「自分の持分を売れる状態か」と「共有者へ連絡しても安全か」を確認し、その後に物件の利用状況やローン、売却期限を整理すると、判断しやすくなります。

最初に「登記」と「安全」を確認する

はじめに、土地・建物の登記事項証明書で、所有者、持分割合、抵当権、差押えなどを確認します。購入時の売買契約書、遺言書、遺産分割協議書、離婚協議書なども照らし合わせ、売ろうとしている持分が自分の権利であることを確認してください。

登記と権利を得た経緯が一致しない場合や、相続登記が終わっていない場合は、査定や契約を進める前に司法書士または弁護士へ相談しましょう。

また、共有者へ連絡することで、暴力、威圧、つきまとい、住所漏えいなどのおそれがある場合は、自分で売却の話を切り出さないでください。弁護士を連絡窓口にし、不動産会社にも住所や連絡先を共有者へ伝えないよう依頼します。

次に「利用状況」と「ローン等」を整理する

共有持分の価格は、現在誰が不動産を使っているかによって変わります。誰が住んでいるのか、賃貸しているのか、家賃を誰が受け取っているのか、固定資産税・管理費・修繕費を誰が負担しているのかを整理しましょう。

共有者の1人が単独で住んでいる場合でも、持分を売っただけで直ちに退去を求められるわけではありません。また、使用料や立替金の精算をめぐって争いがあると、査定額や売却後の交渉にも影響します。

抵当権、差押え、住宅ローン、連帯保証がある場合は、持分を売却しても債務から自動的に外れるわけではありません。ローン残高、完済方法、抵当権の抹消条件を金融機関へ確認してください。

査定を依頼するときは、居住者、賃貸借、費用の未精算、ローンなど、不利に見える事情も各社へ同じように伝えます。伝える内容が会社ごとに異なると、査定額を正しく比較できません。

最後に「期限」と優先する条件を決める

権利関係と物件の状況を確認したら、いつまでに売却代金が必要なのかを決めます。あわせて、価格と売却の早さのどちらを優先するか整理しましょう。

共有者全員が売却に同意している場合は、不動産全体の売却を第一候補にできます。ほかの共有者に購入意思と資金がある場合は、その共有者へ持分を売る方法もあります。

一方、共有者間の合意が難しい場合や、決済期限が迫っている場合は、第三者への持分売却と共有物分割を比較します。売却価格だけでなく、決済までの期間、費用、売却後に買主が共有者へ連絡する可能性も確認してください。

5項目を確認する目的は、査定に必要な前提を各社でそろえることです。同じ資料と条件を伝えたうえで、査定額、手取り額、決済日、減額条件、売却後の対応を比較しましょう。

＼ 5項目を確認したら、同じ条件で比較 ／

共有持分を売却・解消する4つの方法

共有から抜ける方法は、大きく4つあります。「専門業者に売る」「裁判で決着させる」と最初から決める必要はありません。

同じ登記資料、利用状況、希望決済日を前提として比較すると、それぞれの向き不向きが見えてきます。

方法	価格の考え方	進み方	ほかの共有者の同意	向いている状況
不動産全体を売る	一般の不動産市場で売れるため、持分だけの売却より価格を見込みやすい	買主探しと共有者全員の調整が必要	原則必要	全員が売却条件と精算方法に合意できる
共有者に持分を売る	買主が単独所有や持分過半数に近づく価値を反映できる場合がある	相手の合意と資金準備による	売買相手となる共有者との合意が必要	関係が保たれ、相手に購入意思と資金がある
第三者に持分だけを売る	買主が引き継ぐ交渉・保有・再売却の負担が差し引かれやすい	直接買取なら条件と決済日を固めやすい	原則不要	合意が難しい、または決済期限がある
共有物分割で解消する	土地を分ける、1人が取得して金銭で精算する、競売するなど	協議でまとまらなければ裁判手続き	協議は合意が必要 訴訟では裁判所が判断	共有状態そのものを解消したい

共有者全員で不動産全体を売る

共有者全員が合意できる場合は、不動産全体を一般の買主へ売却できます。持分だけを売るより買主候補が多いため、価格を優先する場合に最初に検討したい方法です。

ただし、「売却する」という合意だけでは手続きは進みません。少なくとも、次の内容を共有者間で決めておきましょう。

売却代金と譲渡所得は、持分割合に応じて各共有者へ配分・計算するのが基本です。持分割合と異なる配分にする場合は、立替金の返済、使用料の精算、贈与などを区別し、根拠となる書面を残してください。

持分割合と大きく異なる配分は、贈与税などの問題につながる可能性があります。契約前に税理士へ確認しましょう。

ほかの共有者に自分の持分を売る

ほかの共有者が持分を買えば、買主は単独所有や持分過半数に近づきます。そのため、外部の第三者へ売る場合よりも、不動産全体の価格に持分割合を掛けた目安に近い価格を提示できることがあります。

知らない第三者が新しい共有者になる事態を避けられる点もメリットです。

一方、親族間では、「家族だから安くする」「以前に負担した修繕費を差し引く」といった話が混ざりやすくなります。

まず不動産全体の査定額と持分割合による目安を共有し、立替金、使用料、家賃、管理費などの精算は、売買代金とは別紙で整理しましょう。

価格を安くしすぎると、税金にも注意が必要です。個人から個人へ著しく低い価格で譲渡すると、買主側に贈与税がかかる場合があります。

個人が法人へ土地・建物を時価の2分の1未満で売った場合は、売主側の譲渡所得を時価で計算することがあります。

個人間の「著しく低い価格」は、法人への売却で使う2分の1という基準ではなく、個別事情によって判断されます。また、ここでいう時価は、単純な「不動産全体の価格×持分割合」ではなく、譲渡する持分自体の通常の取引価額です。

親族や自分の会社へ売る場合は、価格を決める前に税理士へ相談してください。

第三者に自分の持分だけを売る

権利の内容を確認できた一般的な共有持分であれば、ほかの共有者の同意がなくても、第三者へ売却できます。

共有者が売却に反対している、連絡が取れない、期限までに現金化する必要がある場合に検討できる方法です。

ただし、買主は持分を取得した後、残った共有者と、利用方法、使用料、費用負担、持分買取、共有状態の解消などを話し合うことになります。

その交渉にかかる時間・費用や、結果が予測しにくいことが査定へ反映されるため、持分だけの売却価格は、持分割合で分けた目安を下回る場合があります。

査定先を選ぶときは、会社名より先に、「誰が買主になり、誰が仲介者になるのか」を確認しましょう。

査定した会社が自ら買い取るのか、別の買主を探すのかによって、仲介手数料、利益相反、契約条件、決済までの流れが変わります。

共有物分割の協議・訴訟で共有を解消する

共有物分割は、共有状態そのものを解消する手続きです。民法256条により、各共有者は原則として共有物の分割を請求できます。

ただし、共有者間で一定期間分割しない合意をしている場合などは、請求が制限されることがあります。

当事者間で協議がまとまらない場合は、裁判所へ共有物分割を請求できます。

現物分割	土地などを物理的に分け、それぞれが単独所有する
金銭による精算	一部の共有者が不動産または他の持分を取得し、ほかの共有者へ代金を支払う
競売	現物分割や金銭精算が難しい場合に不動産を競売し、代金を持分に応じて分ける

共有物分割訴訟を起こしても、必ず競売になるわけではありません。一方で、早期現金化を保証する手続きでもありません。

弁護士費用、不動産鑑定の要否、裁判期間、共有者との関係への影響まで含め、持分売却と比較しましょう。

相続が関係する場合は、前提が変わります。共同相続人の間で未分割となっている遺産は、原則として遺産分割の手続きで分けます。

相続開始から10年を経過した後は、一定の要件のもと、相続財産に属する共有物について共有物分割を利用できる特則があります。ただし、共同相続人から所定の期間内に異議が出た場合などは、遺産分割との関係が変わります。

未分割遺産を、一般的な共有不動産と同じ前提で進めず、弁護士へ確認してください。

＼ 裁判の前に、持分売却の条件も確かめる ／

共有持分の売却価格に全国一律の掛け率はない

2026年8月10日時点で確認できる公的資料には、共有持分だけの成約価格を示す全国平均や、一律の割引率はありません。

国土交通省の不動産取引価格アンケートでは、持分の一部だけが移転登記された取引は価格調査の対象外です。取引件数には含まれる場合がありますが、持分売買の価格データとしては公表されていません。

そのため、「共有持分は不動産全体の何割で売れる」と一律に判断できる公的な相場はありません。

価格は、次の3段階に分けて考えます。

1．不動産全体の価格	通常の不動産として全部を売る場合に、いくらで成約しそうかを見積もります。
2．持分割合で分けた目安	不動産全体の価格に、自分の持分割合を掛けます。 これは比較の出発点です。
3．持分だけの提示額	居住者、使用料、担保、差押え、共有者との交渉、共有解消までの時間・費用などを反映します。

不動産全体を売った場合の価格を見積もる

近隣の取引事例は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で確認できます。

ただし、面積、築年数、道路との接し方、建物状態、権利関係、取引時期が異なれば、価格も変わります。

公的データだけで価格を決めず、同じ基準日で複数の不動産会社へ査定を依頼してください。

持分割合を掛けて、比較の出発点を作る

この計算で出した金額は、共有持分そのものの売却相場ではなく、各社の査定額を比べるための基準です。まず基準を作っておくと、提示額がそこからどの程度調整されているのかを確認しやすくなります。

査定額が目安を下回る場合は、居住者の有無、共有者との交渉、抵当権、費用の未精算、再売却までの期間など、何を理由にいくら差し引いたのかを聞きましょう。

反対に目安を上回る場合も、買主が持分をまとめられる価値など、上乗せできる具体的な理由があるかを確認してください。

この金額は比較の基準であり、持分だけを売った場合の査定額・買取価格・税務上の時価を保証するものではありません。

持分だけを買う人が引き受ける事情を反映する

同じ持分2分の1でも、もう一方の共有者が購入する場合と、居住者や共有者との交渉を引き継ぐ第三者が購入する場合では、提示額に差が出ます。

買主の立場によって、取得する価値と引き受ける負担が異なるためです。

＼ 割合ではなく、実際の提示額で確かめる ／

共有持分の査定は「提示額」より税引前手取りで比べる

査定額が高くても、現地・権利調査後の減額や、別名目の費用があれば、手元に残る金額は少なくなります。

各社には同じ登記資料、利用状況、希望決済日を伝え、同じ基準日で回答してもらいましょう。

次の表は、比較方法を示すための架空の例です。実際の相場や取引実績ではありません。税金、ローン残高、個別の精算も含めていません。

前提：不動産全体の査定4,000万円、持分4分の1、持分割合で分けた目安1,000万円

方法	当初提示額	最終額	売主費用	税引前手取り	条件・契約相手・売却後の連絡
全体を4,000万円で売った場合の自分の分	1,000万円	1,000万円	30万円	970万円	共有者全員の合意が前提 費用は持分相当分を仮定
共有者への持分売却	920万円	920万円	20万円	900万円	立替金は別紙で精算 買主は共有者本人
仲介で第三者を探す	850万円	850万円	40万円	810万円	成約保証なし 買主未定 連絡方針は契約時に確認
不動産会社の直接買取	700万円	680万円	10万円	670万円	調査後20万円減額 買主は査定会社 最初の連絡は代理人経由

この例では、金額だけを見れば不動産全体の売却が有利です。しかし、共有者全員が合意しない、共有者に購入資金がない、直接交渉に危険があるといった条件が加わると、選べる方法は変わります。

確認すべきなのは数字の高さだけではなく、その金額と条件で決済まで進められるかです。

査定を同じ条件で比べるための10項目

「他社の査定額を見せれば上げる」と言われても、最終条件が書面にならなければ比較できません。

査定書、費用明細、売買契約書案を同じ時点でそろえて並べましょう。

＼ 1社だけでは、手取りを比べられません ／

共有持分の売却後は買主が新しい共有者になる

持分を売却しても、共有関係そのものが消えるわけではありません。自分の持分をすべて売れば売主は共有関係から抜けますが、代わりに買主が新しい共有者になります。

売主が契約前に決められること	売主が将来にわたり保証しにくいこと
売却先と契約相手	買主が将来一切共有者へ連絡しないこと
売買価格と決済日	買主が共有状態の解消を求めないこと
契約時の個人情報の取扱い	居住者が将来も必ず住み続けられること
最初の連絡方法や窓口	共有者と買主の交渉結果

「共有者には絶対に連絡しない」という口約束だけを決め手に売却先を選ぶのは避けましょう。買主は共有者として権利を行使するため、将来の連絡や共有解消の請求まで売主が制限できるとは限りません。

また、売主は所有者でなくなった後も、売買契約で約束した説明、書類の引渡し、契約内容に適合した権利の移転について責任を負う場合があります。

契約不適合責任を免除・限定する条項があっても、売主が知りながら買主へ告げなかった事実については、免責されない可能性があります。

誰が使用しているか、共有者との争い、使用料や費用の未精算、雨漏り、越境、境界、賃貸借、抵当権など、買主の判断に影響する事実は一覧にし、告知書や契約書へ反映してください。

共有持分を売却する7つの手順

1．登記と、権利を得た経緯がわかる書類を照らし合わせる

法務局で土地・建物それぞれの登記事項証明書を取り、名義、持分、抵当権、差押えなどを確認します。

購入時の売買契約書、遺言書、遺産分割協議書、離婚協議書などと食い違う場合は、査定や契約の前に司法書士または弁護士へ相談してください。

登記上の住所や氏名が現在と異なる場合は、持分移転登記に先立って変更登記が必要になるのが一般的です。

2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名等変更登記が義務化されました。2026年4月1日以後に変更した場合は、変更日から原則2年以内に申請する必要があります。

施行日前から住所・氏名が変わったままの場合も対象で、原則として2028年3月31日までに変更登記が必要です。

2．利用状況とお金の記録をそろえる

誰が住んでいるか、家賃を誰が受け取ったか、固定資産税、管理費、修繕費を誰が支払ったかを整理します。

賃貸借契約書、通帳、領収書、管理組合の明細、共有者とのメッセージなど、後から確認できる資料をそろえましょう。

単独使用に関する使用料や、過去の立替金について争いがある場合は、記憶だけで売買代金から差し引かず、弁護士へ相談してください。

3．不動産全体の価格帯をつかむ

近隣の取引事例と複数社の査定を使い、不動産全体を売った場合の価格帯を確認します。

親族間で価格に争いがある、訴訟も見込まれる、担保価値を客観的に示す必要がある場合は、不動産鑑定士による鑑定が必要かを弁護士へ相談しましょう。

4．売却・解消の方法を同じ条件で比べる

不動産全体の売却や、ほかの共有者による持分買取が可能であれば、回答期限を決めて打診します。

合意が難しい場合は、第三者への持分売却と共有物分割について、価格、期間、費用、売却後の影響を比較します。

共有者へ連絡すること自体に危険がある場合は、自分で交渉せず、弁護士を窓口にしてください。

5．複数の提案を同じ基準日で取る

少なくとも2社程度の提案を、同じ登記資料、利用状況、希望決済日で比較します。

仲介か直接買取か、契約相手は誰か、最終的な税引前手取りはいくらかまで、同じ項目で回答してもらいましょう。

相手が宅地建物取引業者であると説明している場合は、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、商号、所在地、免許番号を確認できます。

免許の有無とは別に、その会社が直接の買主なのか、仲介会社なのかも確認してください。

＼ 手順5は、ここから始められます ／

6．契約書案を持ち帰って読む

契約当日に初めて契約書を読むのでは、十分に比較できません。

売買契約書案と費用明細は、署名前に受け取りましょう。共有者との争い、相続、利用状況、ローン、抵当権などに不安がある場合は、自分で選んだ弁護士や司法書士にも確認を依頼してください。

7．決済・持分移転登記・確定申告を行う

決済日には、売買代金の受領、必要書類の引渡し、抵当権の処理、持分移転登記などを行います。

所有権移転登記は、通常、決済に立ち会う司法書士が代金の着金や必要書類を確認したうえで申請します。

売却益が生じた場合や、税制特例を利用する場合は、原則として売却した年の翌年に確定申告が必要です。

手続きでは、次の資料が使われます。

必要書類は案件ごとに異なります。登記識別情報を紛失している場合も含め、決済を担当する司法書士から必要書類一覧を受け取りましょう。

共有持分の売買契約前に確認する10項目

• 売却する不動産と持分割合が正しく特定されているか
• 売買代金、手付金、残代金の金額と支払日が明確か
• 仲介手数料、調査費、測量費、登記関連費などの負担者と金額が明確か
• 調査後に減額できる条件、上限額、判断期限が明確か
• 抵当権、差押え、住宅ローンの処理方法が定められているか
• 居住者、賃貸借、使用料、費用の未精算、共有者との争いが記載されているか
• 契約不適合責任と、免除・限定される範囲が明確か
• 手付解除、違約金、融資不成立、決済延期、契約解除の条件が明確か
• 買主、仲介会社、振込先の正式名称と、それぞれの役割が明確か
• 売却後の共有者への最初の連絡方法と、個人情報の取扱いが定められているか

契約後に無条件で白紙へ戻せるとは考えないでください。

消費者が自宅などを不動産会社へ売却する契約では、クーリング・オフを利用できません。

手付解除ができる期間を過ぎると、契約条項に基づく違約金が必要になることもあります。解除条件、手付金、違約金は署名前に確認してください。

＼ 急かす会社を避けるには、比較が近道です ／

共有持分の売却費用と税金は別々に見積もる

共有持分を売るときは、売却代金から差し引かれる費用と、譲渡所得に対する税金を分けて見積もりましょう。

共有者間の使用料や立替金の精算、住宅ローンの返済は手取り額に影響しますが、税務上の取得費・譲渡費用になるとは限りません。

売却時にかかりやすい費用

費用	生じる場面	注意点
仲介手数料	仲介会社を通して売買が成立したとき	法定上限の範囲で、媒介契約により決まる 仲介会社が入らない直接取引では通常発生しない
印紙税	紙の売買契約書を作成するとき	契約書の記載金額で変わる 不動産譲渡契約書の軽減措置は2027年3月31日作成分まで
登記関連費	住所変更、氏名変更、相続、抵当権抹消などが必要なとき	登録免許税と司法書士報酬を分けて確認する
専門家・調査費	弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士などへ依頼するとき	依頼する作業範囲と追加料金を先に書面化する
共有者間の精算	固定資産税、管理費、使用料、家賃、立替金などがあるとき	手元資金の増減と、税務上の譲渡費用を混同しない

売買代金が400万円を超える場合、依頼者一方から受け取れる仲介手数料の税込上限は、速算式で「売買代金×3.3％＋6万6,000円」です。

売買価格800万円以下の宅地・建物の仲介では、「低廉な空家等」の特例により、媒介に要する費用を考慮し、依頼者一方から税込33万円までと合意できる場合があります。建物の使用状況は問われません。

共有持分の売買へ特例を適用するか、実際の仲介手数料をいくらとするかは、媒介契約を結ぶ前に説明を受け、書面で確認してください。

譲渡所得の計算

共有持分だけを売る場合は、売却した持分に対応する売却代金、取得費、譲渡費用を使って計算します。

固定資産税、管理費、通常の修繕費など、所有中の維持費は原則として譲渡費用には含まれません。

税率は所有期間によって異なります。2026年中に売却する場合、2026年1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得です。

区分	所得税	復興特別所得税	住民税	合計の概算税率
長期譲渡所得	15％	所得税額の2.1％ 税率換算0.315％	5％	20.315％
短期譲渡所得	30％	所得税額の2.1％ 税率換算0.63％	9％	39.63％

購入時の契約書や領収書が見つからない、親族や法人へ低額で売る、自宅の特例を利用したい場合は、売買契約を結ぶ前に税理士へ資料を見せてください。

相続・所在不明・ローン・マンション・農地は扱いが変わる

ここまでは、権利の内容を確認できた一般的な共有持分を前提に解説しました。

次の5つに該当する場合は、必要な手続きと相談先が変わります。査定と並行して、権利・登記・許可に関する確認を進めてください。

相続登記や遺産分割が終わっていない

未分割遺産に属する特定不動産の持分を処分することと、遺産全体に対する相続分を譲渡することは別です。

相続分を譲渡すると、不動産だけでなく、預貯金などを含む遺産全体に対する相続上の地位を移すことになります。

共同相続人以外の第三者へ相続分を譲渡した場合は、ほかの共同相続人が、譲渡から1か月以内に価額と費用を償還して取り戻せる制度もあります。

また、相続分を譲渡しても、債権者の同意などがなければ、相続債務への責任から当然に外れるわけではありません。

契約名だけで判断せず、相続関係図、遺言書、財産目録、債務、遺産分割協議の状況を弁護士へ示してください。

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。原則として、相続で不動産を取得したことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

2024年4月1日より前に発生した相続で登記が済んでいない不動産も対象です。施行前から取得を知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに申請してください。

共有者の所在がわからない

必要な調査をしても共有者の氏名や所在がわからない場合でも、ほかの共有者が代わりに署名して、不動産全体を売ることはできません。

裁判所を利用する制度には、主に次の2つがあります。

後者は、判明している一部の共有者だけが自分の持分を売るための制度ではありません。所在等不明共有者以外の共有者全員が、同じ第三者へ持分全部を譲渡することが条件です。

いずれも、単に返事がないというだけで利用できるわけではありません。共有者を探索した資料、公告、価格資料、供託などが必要です。

所在等不明共有者の持分が、共同相続人間で遺産分割すべき相続財産に属する場合は、原則として相続開始から10年以上経過している必要があります。

制度を利用できるか、どちらの申立てが適切かは、弁護士へ確認してください。

住宅ローンや連帯保証が残っている

持分を移転しても、住宅ローン債務や連帯保証から自動的に外れるわけではありません。

離婚後に元配偶者へ持分を移す場合も同様です。

ローン残高、抵当権が設定されている不動産、債務者・連帯債務者・保証人、完済・借換え・抹消の条件を金融機関へ確認します。

売買代金でローンを完済できるか、抵当権をどの時点で抹消できるかを確認し、決済日と手続きを調整しましょう。

マンションの共用部分・敷地利用権を売りたい

区分所有マンションでは、共用部分の持分や共有の敷地利用権を、専有部分と切り離して処分できないのが原則です。

また、管理費や修繕積立金の滞納がある場合、法令や管理規約、請求の内容によっては、買主にも支払いを求められることがあります。

戸建てや一般的な共有地と同じ前提で査定へ出さず、登記、管理規約、長期修繕計画、管理組合の精算書を司法書士や不動産会社へ示してください。

農地の持分を売りたい

農地に当たる土地は、一般的な宅地と同じようには売却できません。

農地を農地として売買する場合は、原則として農地法3条に基づく農業委員会の許可が必要です。許可を受けないで行った権利移転は無効となります。

農地以外へ転用する目的で権利を移す場合は、農地法5条の許可・届出などを確認します。必要な手続きは地域、区域、転用目的によって異なります。

登記上の地目だけで判断せず、現況、利用状況、過去の転用手続きを、所在地の農業委員会へ示してください。

＼ 手続きの確認と査定を並行して進める ／

共有持分の売却で最初にすること

権利の内容を確認できた一般的な共有持分であれば、自分の持分だけは、ほかの共有者の同意がなくても原則として売却できます。

ただし、売却できることと、納得できる価格・条件で安全に取引を終えられることは別です。

まず、登記、権利を得た経緯がわかる書類、利用と費用の記録、担保、希望期限の5点をそろえましょう。

そのうえで、不動産全体の売却、共有者への持分売却、第三者への持分売却、共有物分割を、税引前手取りと売却後の影響まで含めて比較してください。

この順番で進めれば、査定額の高さだけで売却先を決めるリスクを減らせます。

困りごと別に相談先を選ぶ

相談先は、抱えている問題によって異なります。すべてを一つの窓口だけで解決しようとせず、必要な専門家へ資料を分けて示しましょう。

主な困りごと	最初の相談先	用意したい資料
名義・持分・住所変更・相続登記	司法書士	登記事項証明書、権利を得た経緯がわかる書類、戸籍など
共有者との争い、連絡の危険、共有物分割、所在不明共有者	弁護士	登記事項証明書、経緯、連絡記録、合意書、契約書など
売却後の税額、取得費、低額売買、税制特例	税理士	購入時・売却時の契約書と領収書、相続税申告書など
住宅ローン、抵当権、連帯保証	借入先の金融機関	ローン契約書、残高証明、登記事項証明書
農地の売買・転用	所在地の農業委員会	登記事項証明書、現況がわかる資料、売却・利用の目的

一括査定サイトで紹介されるすべての会社が、共有持分だけの仲介・直接買取に対応しているとは限りません。申込時または最初の連絡時に、「不動産全体ではなく、自分の共有持分だけの売却を希望している」と伝え、対応可否を確認しましょう。

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本記事は2026年8月10日時点の法令・公的情報をもとに作成しています。個別の案件では、権利関係、契約内容、法改正によって結論が変わるため、必要に応じて専門家へ確認してください。

出典

e-Gov法令検索「民法」
法務省「不動産登記法部会での検討について」
法務省「住所等変更登記の義務化について」
法務省「相続登記の申請義務化について」
法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
東京地方裁判所「共有に関する事件、土地等の管理に関する事件」
東京地方裁判所「所在等不明共有者持分譲渡の権限付与の申立てについて」
e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」
農林水産省「農地をめぐる事情について」（更新日：2026年7月24日）
国土交通省「不動産価格情報の制度と用語」
国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」
国土交通省関東地方整備局「宅地建物取引業者からの悪質な勧誘電話等にご注意ください」
国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」（公開日：2021年6月24日）
国税庁「No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」
国税庁「No.3217 時価より低い価額で売ったとき」
国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」
国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
国税庁「No.3308 共有のマイホームを売ったとき」
国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」