不動産の査定だけ依頼できる？匿名査定と営業電話の断り方

親から引き継いだ実家、あるいは今住んでいる家。売るかどうかはまだ決めていないけれど、いくらになるのかだけは知っておきたい。そう考えたときに引っかかるのが、査定を頼んだあとの営業電話でしょう。知人から「何社からも電話が鳴り続けた」という話を聞いていれば、なおさら手が止まるはずです。

査定だけの依頼に費用はかかりませんし、いったん断った相手が勧誘を続ける行為は宅地建物取引業法で禁止されています。

連絡先を登録せずに相場を調べる手段もあるので、まずは選べる方法から見ていきましょう。

※ 本記事は、宅地建物取引業法および同法施行規則は2026年4月1日施行、個人情報の保護に関する法律は2026年7月17日施行の内容にもとづいています。制度は改正されることがあるため、実際の判断にあたっては末尾の出典で最新の内容をご確認ください。

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不動産の査定だけを依頼してもよい理由

「査定を頼んだら、もう後には引けないのでは」と考えて手を止める方は少なくありません。実際には、査定を受けることと売却を約束することは、法律上まったく別の行為です。売却の依頼が成立するのは、不動産会社と媒介契約（売却の仲介を頼む契約）を結んだ時点。査定はその手前にある、価格についての意見を聞く段階にすぎません。

査定を受けても売却の義務は生じない

では、どこから後戻りしにくくなるのか。区切りになるのは、媒介契約を結んだ時点です。

宅地建物取引業法は、媒介契約を結んだときに書面へ記載する事項を定めています。そのひとつが「当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額」。査定額は、契約書に書き込まれてはじめて売却活動の前提になる数字です。査定を受けた段階では、その契約自体がまだ存在しません。

契約を結ぶと、いくつかの効力が同時に発生します。専任媒介契約なら他社への重ねての依頼ができなくなり、有効期間は3か月まで。物件情報も業者向けのデータベースに載ります。指定流通機構（レインズ／不動産会社が物件情報を登録する国土交通大臣指定のシステム）への登録が義務になるためです。期限は専任媒介契約で締結日から7日以内、専属専任媒介契約で5日以内と決まっています。

媒介契約を結ぶ前	売却の義務なし／レインズ登録なし／他社への依頼も自由
媒介契約を結んだ後	専任なら他社への依頼が不可／有効期間は3か月まで／レインズ登録が義務

逆に言えば、契約を結ぶまではどの効力も発生しません。査定を受けただけの物件が、知らないうちに市場へ出回ることはないわけです。契約の種類ごとの違いは一般媒介契約と専任媒介契約で整理しています。

仲介手数料は成約時にしか発生しない

無料と聞くと、どこかで回収されるのではないかと身構えます。実際、査定書の作成には担当者の時間がかかっています。それでも請求されないのは、不動産会社が受け取れるお金の項目が法律で決まっていて、そこに査定が入っていないからです。

宅地建物取引業法第46条第1項は、売買や貸借の代理・媒介に関して受け取れる報酬の額を「国土交通大臣の定めるところによる」としています。第2項が禁じているのは、その額を超えて報酬を受けること。報酬はあくまで「媒介に関して」受け取るものであり、査定単体に料金を設定する根拠がありません。

上限も告示で細かく決まっています。売買の媒介では、代金を3つの区分に分けて割合を掛け、その合計額が上限。200万円以下の部分が5.5%、200万円を超え400万円以下の部分が4.4%、400万円を超える部分が3.3%です。いずれも消費税等相当額を含んだ割合になります。代金800万円以下の低廉な空家等には特例があり、この場合の上限は30万円の1.1倍です。

代金のうち200万円以下の部分	5.5%
200万円超400万円以下の部分	4.4%
400万円を超える部分	3.3%
低廉な空家等（800万円以下）	30万円の1.1倍が上限

※ 割合はいずれも消費税等相当額を含みます。低廉な空家等の特例は令和6年7月1日施行。

ここまで決められている以上、査定料という名目を後から足す余地はありません。第46条第4項は、報酬額を事務所の公衆の見やすい場所へ掲示することまで義務づけています。よく見かける「3%＋6万円」という式も、この区分計算を簡単にした速算式であって、告示の文言そのものではありません。

では、査定に手間がかかるという最初の前提はどうなのか。業界で使われている査定ツールに、公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルがあります。戸建・RC戸建・住宅地・マンションの4種すべてを使えて、利用料は新規で年間3,630円、継続で年間2,530円。いずれも税込価格で、1年間に何回使っても追加費用はかかりません。

年に100件査定すれば1件あたり36円です。無料で配れるのは善意でも赤字覚悟でもなく、単に安いから。そう考えると、査定を頼むことへの遠慮は不要だとわかります。

無料の査定と有料の不動産鑑定はどう違うのか

同じ「価格を出す」行為でも、不動産会社の査定と不動産鑑定士の鑑定評価は、法律上まったく別の制度です。不動産の鑑定評価に関する法律は、鑑定評価を「不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」と定義しています。そのうえで第36条第1項が、不動産鑑定士でない者は不動産の鑑定評価を行ってはならないと定めています。

つまり不動産会社が出す査定額は、法律上の鑑定評価にはあたりません。宅地建物取引業法が定めているのは「価額又は評価額について意見を述べる」行為であって、鑑定評価とは別の枠組みです。両者を混同すると、査定書の使い道を誤ります。

では鑑定評価が必要になるのはどんな場面か。相続の分割協議で相手方と価格が対立している、裁判で価格を主張する必要がある、税務署に価格の妥当性を説明したいといったケースです。資格者が守秘義務を負っている点も特徴で、同法第38条は鑑定業者に対し、正当な理由なく業務上知り得た秘密を他に漏らすことを禁じています。廃業後も同様です。

ただし鑑定には費用がかかります。金額は依頼先や物件の内容によって変わるため、依頼する前に見積もりを取っておくのが確実です。単に「今いくらくらいか知りたい」という段階であれば、無料の査定で十分に足ります。では、その無料の査定にはどんな種類があるのでしょうか。

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売却が未定でも選べる？3つの査定方法

どの査定方法を選ぶかで、そのあとに鳴る電話の本数が変わります。匿名査定・机上査定・訪問査定の3つは、精度が上がるほど渡す情報が増えるという関係にあるからです。精度を上げるほど、連絡は増えます。

どこまで踏み込むかを先に決めておくと、後から後悔せずに済みます。

方法	個人情報	現地確認	会社からの連絡	向いている場面
匿名査定・AI査定	不要または最小限	なし	発生しないか、ごく限定的	売る気が固まっておらず、桁を知りたいだけ
机上査定	連絡先が必要	なし	メールまたは電話で届く	数か月先の売却を検討し始めた
訪問査定	連絡先と物件情報	あり	日程調整で必ず発生	半年以内に売る可能性がある

匿名査定とAI査定で概算をつかむ

匿名査定は、氏名や電話番号を登録せずに概算価格を受け取る方式です。所在地・面積・築年数・間取りといった物件の条件だけを入力し、蓄積された取引データから機械的に価格を算出します。連絡先を渡さないため、営業電話が来る余地がそもそもありません。

ただし出てくるのは、あくまで「同じような条件の物件がいくらで取引されているか」という平均的な数字です。日当たり、前面道路の状況、室内の傷み具合、隣地との関係。こうした個別の事情はまったく反映されません。桁を知るには十分でも、売り出し価格を決める材料にはなりません。

向いているのは、相続した実家をどうするか家族で話す前に金額の見当をつけたい場面や、住み替えを検討し始めたばかりで資金計画の土台がほしい場面です。「2,000万円台なのか4,000万円台なのか」がわかれば動き出せる、という段階なら十分に役に立ちます。

サービスによっては、結果の受け取りにメールアドレスの登録を求められることがあります。完全に情報を出さずに済むかどうかは事前に確認しておくと安心です。登録が必要な場合でも、電話番号の入力が任意になっているケースは少なくありません。

机上査定は訪問なしで目安を聞く

机上査定は、不動産会社が現地を見ずに、書類上の情報と周辺の取引事例から価格を出す方法です。簡易査定という別名から、匿名査定と大差ないと受け取られがちなところ。ところが両者の差は小さくありません。人の目が入るかどうかが分かれ目になります。

たとえば同じ築25年の戸建でも、その地域で最近まとまった数の取引があるのか、買い手が付きにくい条件が重なっていないか。担当者は手元の情報からこうした点を読み取ります。匿名査定では出てこない補足がつくのは、机上査定からです。

机上査定を依頼するときは、手元の情報をできるだけ添えると数字の確度が上がります。登記事項証明書に記載された正確な面積、購入した年と価格、間取りの変更やリフォームの履歴。この程度でも、条件を推測で埋める部分が減ります。

一方で、依頼には連絡先の登録が必要です。結果の連絡と同時に売却の予定を尋ねられるので、ここで何と答えるかが、その後の連絡量を分けるところ。伝え方については後ろの章で具体的に扱います。

訪問査定は現地を見て精度を上げる

訪問査定と聞いて身構えるのは、たいてい室内のことでしょう。片づけておかないと減点されるのではないか、と。ところが担当者の目は、思った以上に屋外へ向いています。

前面道路の幅と接し方、隣地との境界、日当たりと騒音、駐車スペースの使い勝手。戸建であれば基礎や外壁の状態、マンションであれば共用部分の管理状況まで確認されます。いずれも書類には現れない要素。同じ間取り・同じ築年数の物件で価格が分かれるのは、ここに理由があります。

業界標準の手法が、現地の情報を入力する前提で組まれているためです。価格査定マニュアルが戸建住宅に採用しているのは原価法。建物を今建て直した場合の費用から、経過年数分を差し引いて価格を求める方法です。マンションと住宅地に使うのは事例比較法で、似た条件の取引事例と比べて価格を出します。建物の傷み具合や設備の状態は、現地を見なければ入力できません。

だからこそ3つのなかで最も精度が高く、実際に売り出すときの価格はこの数字をもとに決まります。マンション特有の確認点はマンション査定のポイントで扱っています。

準備しておくと話が早い書類もいくつかあります。登記事項証明書、測量図、購入時の契約書、マンションであれば管理規約や修繕積立金の資料。何を揃えるかは不動産査定に必要な書類で詳しく整理しています。

なお訪問を受けたからといって、その場で媒介契約を結ぶ必要はありません。査定書を受け取って検討し、後日あらためて返事をする流れで問題ありません。次では、不動産会社にまったく連絡せずに相場を調べる方法を見ていきます。

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自分で不動産の相場を調べる方法はある？

国土交通省が集めた不動産の取引価格情報は、令和7年3月31日時点で約547万件に達しています。宅地（土地）が1,873,353件、宅地（土地と建物）が1,998,331件、中古マンション等が893,567件。すべて無料で閲覧でき、登録も不要です。

これだけ集まっているなら、自分の家の値段も出てきそうに思えます。ところが実際に検索すると、多くの方が途中で手が止まります。3つのデータには、それぞれ作りに由来する制約があるからです。使う順番と、どこまで分かるのかを先に押さえておきましょう。

レインズの公開サイトで成約価格を見る

不動産取引情報提供サイト（レインズ・マーケット・インフォメーション）では、実際に売買が成立した物件の価格を検索できます。運営しているのは、全国4つの指定流通機構で構成される全国指定流通機構連絡協議会です。不動産会社が日々使っているデータベースの一部を、一般向けに公開している位置づけになります。

扱っているのはマンションと戸建住宅です。土地は対象に含まれていないため、更地の相場を調べたい場合は次に紹介する不動産情報ライブラリを使います。

さて、自分の物件と同じ条件を入力してみると、何も表示されないことがあります。入力を間違えたわけではありません。同サイトは、検索条件に該当する取引情報が10件に満たない場合、原則として検索結果を表示しないためです。

条件を細かく指定するほど、結果は出にくくなります。取引の少ない地域なら、なおさらです。順番を逆にして、まず都道府県と市区町村だけで検索し、件数を確保してから面積や築年数で絞り込んでいくのが現実的でしょう。複数の会社に相場を聞いてみたい段階であれば、不動産一括査定サイトの選び方もあわせてご覧ください。

不動産情報ライブラリで取引価格を確認する

国土交通省の不動産情報ライブラリなら、土地も含めて価格を確認できます。取引価格や地価公示を地図上に表示でき、防災情報や都市計画情報も同じ画面に重ねられる作りです。公開が始まったのは令和6年4月でした。それ以前に使われていた土地総合情報システムは令和6年3月末で廃止されているため、古い解説記事の案内をそのまま辿らないよう注意してください。

地図を開くと、価格の種類が2つ並んでいることに気づきます。不動産取引価格情報と、成約価格情報。名前が似ているので同じものだと思ってしまいますが、出どころが違います。

前者は平成18年4月から、不動産取引の当事者に尋ねて集めてきたデータです。後者は不動産会社の成約情報が元で、検索画面では令和3年2月以降の分を確認できます。取引価格情報のほうは平成17年7月まで遡れるものの、地図表示はどちらも直近5年分。5年より前を調べたいなら、地図ではなく検索画面を使う必要があります。

種類	出どころ	検索画面の範囲	地図表示の範囲
不動産取引価格情報	取引当事者へのアンケート調査	平成17年7月以降	直近5年分
成約価格情報	不動産会社の成約情報	令和3年2月以降	直近5年分（最大）

※ 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「コンテンツの出典」

地域の範囲にも歴史があります。平成17年度は三大都市圏の政令指定都市等、平成18年度は全国の政令指定都市等、平成19年度以降は全国の地価公示対象区域等が対象になりました。国土交通省は現在の範囲を「ほぼ全国が対象」と説明しています。「全国」ではなく「ほぼ全国」。地価公示の対象区域から外れた場所は、今も入っていません。

路線価と固定資産税評価額から逆算する

税金の計算に使う価格からも、土地の目安を割り出せます。国税庁の財産評価基準書では、路線価図と評価倍率表を無料で閲覧できます。現在の最新は令和8年分。平成30年分まで遡って確認できます。令和8年分は、令和8年1月1日から12月31日までの間に相続・遺贈・贈与で取得した財産の評価に適用されるものです。

路線価は、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額を千円単位で表したものです。1平方メートル当たりの価額が分かるなら、面積を掛ければ土地の評価額が出る。そう考えたくなりますが、その計算では正しい数字になりません。

国税庁は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正したうえで、面積を乗じると説明しています。奥行が極端に長い土地は同じ面積でも使いにくいため、その分だけ評価が下がる仕組みです。逆に角地なら側方路線影響加算率、裏面にも道路が接していれば二方路線影響加算率が加算されます。

言い換えると、路線価はあくまで出発点。同じ道路に面した同じ広さの土地でも、形が違えば評価は変わります。

もっとも、そもそも路線価が付いていない地域もあります。その場合に使うのが倍率方式で、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算します。手間はむしろ減るところ。固定資産税評価額は手元の課税明細書に載っている数字なので、地図を開く必要すらありません。都税事務所や市区役所・町村役場でも確認できます。

路線価がある地域の土地	路線価×各種補正率×面積
路線価がない地域の土地	固定資産税評価額×一定の倍率
建物（家屋）	固定資産税評価額×1.0

建物にいたっては補正も倍率も要りません。家屋の評価額は固定資産税評価額に1.0を掛けた金額、つまり固定資産税評価額そのものです。同じ「税金の計算に使う価格」でも、土地だけが複雑になっている。この差が、土地の評価をひとりで詰めきれない理由でもあります。

自分で調べた相場と査定額がずれる理由

冒頭の「547万件あるのに自分の家の値段が出てこない」という感覚には、はっきりした理由があります。公開されているデータと査定額とでは、そもそも前提が違うのです。

まず不動産取引価格情報は、取引当事者へのアンケート調査をもとにしています。回答があった分だけが積み上がるため、回答されなかった取引は含まれません。約547万件という規模はありますが、すべての取引を載せた台帳ではないのです。

公開されている情報は、細かさの点でも制限がかかっています。国土交通省が提供する項目は、所在地が町・大字レベル、取引価格が有効数字2桁です。3,580万円で成約した物件は3,500万円として公開されます。

番地までは特定できず、価格も丸められている状態から、自分の物件の価値をピンポイントで導くことはできません。

路線価も同じ構図です。あくまで「標準的な宅地」の価額であり、形状に応じた補正を掛けてはじめて個別の土地の評価に近づきます。レインズの公開サイトでは、該当件数が10件を下回るとそもそも結果が出ません。

対して不動産会社の査定は、原価法や事例比較法に物件固有の条件を入力して算出します。同じ町内の同じ広さでも、接道の向き、建物の管理状態、リフォームの履歴によって数字は動きます。自分で調べた相場は「桁を確かめる」ために使い、実際の価格帯は査定で確かめる。この役割分担が現実的です。相場の考え方をもう少し詳しく知りたい場合は、不動産査定の相場もあわせてご覧ください。

ただし、ここで注意しておきたい点があります。査定を依頼した瞬間から、営業の連絡が始まるからです。

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電話連絡を減らせる！依頼時の伝え方・工夫

「査定を頼んだら何社からも電話が鳴り続けた」という話は、断り方が下手だったせいだと受け取られがちです。ただ、連絡の量を決めているのは、依頼した会社の数と、最初のやりとりで何を伝えたかの2点。つまり大半は、依頼ボタンを押す前に決まっています。

断る技術を磨くより、押す前に手を打つほうが効果的です。

依頼方法によって連絡の量と手段が変わる

連絡先を登録しない匿名査定では、そもそも会社側に連絡する手段がありません。机上査定と訪問査定は、結果を届けるために連絡先が必要です。一括査定のように複数社へ同時に依頼する形をとれば、依頼した社数の分だけ連絡が届きます。仕組みの詳細は不動産の一括査定にまとめました。

電話を受けたときに確認したい点もあります。宅地建物取引業法施行規則が定めているのは、勧誘に先立って告げるべき事項です。宅地建物取引業者の商号または名称、勧誘を行う者の氏名、そして契約の締結について勧誘をする目的である旨の3点です。これらを告げずに勧誘する行為は禁止されています。

名乗らずにいきなり本題から入る電話は、それ自体が禁止行為に該当します。

裏を返せば、正しく運用している会社は電話の冒頭で社名と担当者名、そして用件を伝えてくるということ。この違いは、相手を見分ける材料になります。

売却時期は未定と最初にはっきり伝える

伝えるタイミングは2か所あります。依頼フォームの備考欄と、最初の連絡を受けたときです。片方だけだと、担当者の手元に情報が届いていないことがあります。

備考欄には、たとえば「売却は未定です。現時点の価格の目安だけ知りたいので、机上査定でお願いします」と書きます。曖昧にぼかすより、条件を具体的に置いたほうが相手も動きやすくなります。営業の余地を残す書き方をすると、確認の電話が増えるだけです。

最初の連絡でも同じことを伝えましょう。「まだ売ると決めていない」とだけ言うと、次の提案につながる余地が残ってしまいます。「今年中に売る予定はありません」「相談したくなったらこちらから連絡します」まで踏み込めば、相手も対応を変えやすくなるはずです。

理由まで添える必要はありません。売却時期を決めていない事情や家族の状況を説明すると、そこから会話が広がってしまいます。時期と連絡の要否だけを短く伝えるほうが、結果として双方の手間が減ります。

連絡手段と希望時間帯を先に指定する

依頼フォームの「希望連絡方法」「連絡可能な時間帯」を空欄で送っている方は多いはずです。任意項目なので飛ばしても送信できてしまいます。ただ空欄は「指定なし」として処理され、平日の日中に電話が入る扱いが標準になります。

ここを埋めるだけで結果が変わります。「連絡はメールでお願いします」と書き添えれば、電話の本数は目に見えて減ります。査定書の受け取りだけならメールで完結するので、会社側にも無理のない要望です。

時間帯の指定には法律上の後ろ盾もあります。宅地建物取引業法施行規則は、迷惑を覚えさせるような時間に電話し、または訪問することを禁止行為としています。ただし条文に具体的な時刻の定めはないため、何時以降が違法と一律に決まっているわけではありません。だからこそ「平日18時以降または土日にお願いします」と先に線を引いておくと、相手も判断に迷わずに済みます。

受け取り方まで指定しておけば、その場で判断を迫られる展開も避けられます。メールでPDFを送ってもらう形にすれば、内容を落ち着いて読んだうえで、聞きたい点だけをこちらから連絡できます。あとは社数を絞るだけ。相場の幅を見るなら2〜3社で足ります。10社に依頼すれば、10社分の連絡が届きます。

では、ここまで手を打っても連絡が続いたときはどうすればよいのでしょうか。

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営業を断れる？宅建業法のルールとは

断るときに気まずさを感じる必要はありません。契約しない意思を伝えた相手に勧誘を続ける行為は、宅地建物取引業法施行規則で禁止行為として名指しされています。しかも違反すれば、免許を出した行政庁が業務停止を命じられる仕組みです。断るという行為は、マナーの問題ではなく法律に裏づけられた選択になります。

一度断った後の再勧誘は禁止されている

断ったのにまた電話が来る。この状況は、宅地建物取引業法施行規則第16条の11第1号ニが名指しで禁じている行為にあたります。禁止されているのは、契約を締結しない旨の意思を相手方が表示したにもかかわらず、勧誘を継続すること。委任元は法第47条の2第3項です。

注目したいのは、条文が「契約を締結しない旨の意思」の中身を広く取っている点です。括弧書きで、勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思も含めています。

つまり「売りません」と言い切る必要はありません。「もう連絡は不要です」だけで、条文が求める意思表示は成立します。売らない理由を説明することも、相手を納得させることも求められていません。

同じ第1号には、正当な理由なく、契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒む行為も挙げられています。「今日中に決めてください」と迫られたときの根拠がこれにあたります。

深夜や長時間の勧誘も禁止行為にあたる

時間帯と態様についても定めがあります。迷惑を覚えさせるような時間に電話し、または訪問すること。これが第1号ホの禁止行為です。

さらに第1号ヘは、深夜または長時間の勧誘その他の私生活または業務の平穏を害するような方法により相手方を困惑させることを禁じています。1回の電話が長引いて切らせてもらえない、断ったあとに何度も掛かってくる。こうした状況は、条文が想定している場面そのものです。

第1号ロ	判断に必要な時間を与えることを、正当な理由なく拒む
第1号ハ	商号・氏名・勧誘目的を告げずに勧誘する
第1号ニ	契約しない意思を示された後も勧誘を続ける
第1号ホ	迷惑を覚えさせるような時間に電話・訪問する
第1号ヘ	深夜または長時間の勧誘で困惑させる

ただし条文には具体的な時刻や回数の基準がありません。「20時を過ぎたから違法」と機械的に判断できるわけではなく、個別の事情を踏まえて行政庁が評価します。だからこそ、着信の日時と内容をメモに残しておいてください。あとで相談するときの材料になります。

それでも連絡が続くときの相談先

「どこに言えばいいのか」で止まってしまう方が多い部分です。相談先は2つあり、どちらを選ぶかは相手の会社によって決まります。

1つ目が、免許を出した行政庁です。相手が国土交通大臣免許なのか都道府県知事免許なのかは、名刺や広告に載っている免許番号の表記で判別できます。

国土交通大臣（◯）第◯号	2以上の都道府県に事務所がある会社／窓口は地方整備局等担当課
◯◯県知事（◯）第◯号	1つの都道府県だけの会社／窓口は都道府県の免許事務担当課

有効期間は5年なので、括弧内の数字はおおよその営業年数の目安にもなります。連絡先は国土交通省の「宅地建物取引業の免許について」にまとまっています。47都道府県の免許事務担当課と、大臣免許を扱う地方整備局等担当課の一覧を掲載した資料です。同じ担当課が相談窓口も兼ねています。

行政庁に相談する意味は、処分を出せる立場にあることです。宅地建物取引業法第65条第1項は、取引の関係者に損害を与えたときや取引の公正を害する行為をしたときなどに指示処分を出せると定めています。より重いのが同条第2項の業務停止命令。第47条の2への違反も対象で、1年以内の期間を定めて業務の全部または一部を止められます。

2つ目が保証協会です。行政処分ほど重くはない代わりに、会社側の応答義務がはっきりしています。宅地建物取引業法第64条の5第1項は、苦情の解決の申出があった保証協会に、相談に応じ、助言し、事情を調査する義務を課しています。社員である会社への通知と迅速な処理の要求も義務です。

効いてくるのは第2項と第3項です。保証協会は会社に文書または口頭での説明や資料の提出を求められます。そして第3項が、会社側について「正当な理由がある場合でなければ、これを拒んではならない」と定めています。無視という選択肢が制度上ふさがれているわけです。

窓口は各都道府県の宅建協会。公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会は、都道府県宅建協会の不動産無料相談所について案内しています。ここでは一般の相談に加えて、公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会が宅地建物取引業法第64条の5に基づいて行う苦情相談を受け付けています。ただし対象は保証協会の会員である会社だけ。加入の有無は、事務所に掲げられた標識で確認できます。

断る手段が揃ったところで、あらためて手元の査定額に戻りましょう。

＼ 断ってよい前提で、まず相場を知る ／

査定だけを依頼するときの注意点は？

3社に頼んで、3,200万円・3,500万円・4,100万円と返ってきたとします。4,100万円の会社に頼みたくなるところ。ただ、査定額は売却価格の予告ではないので、高い数字を出した会社が高く売ってくれるとは限りません。

読み方を知っておくと、数字に振り回されずに済みます。

査定額はその価格で売れる保証ではない

先ほどの4,100万円は、その金額で買い手がつくという約束ではありません。宅地建物取引業法が査定について定めているのは、価額または評価額について「意見を述べる」行為だからです。媒介契約書に記載する「当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額」も、売却の目標として設定する数字にすぎません。

仮に4,100万円で売り出して3か月動きがなければ、値下げの相談が始まります。最終的に3,400万円で成約すれば、3,500万円と査定した会社のほうが実態に近かったことになります。

実際の成約価格は、売り出したあとの反応で動きます。内覧の申し込みが入らなければ価格を見直しますし、複数の希望者が重なれば強気に出られます。査定額はゴールではなくスタート地点の数字。だからこそ、金額そのものより、その数字がどこから来たのかを見る必要があります。

査定額が相場からかけ離れて高い場合は、その理由を確かめてください。判断の手がかりは不動産査定が高すぎる場合の見極め方にまとめています。

匿名査定は精度に限界がある

匿名査定やAI査定の数字が実際の売却価格とずれる原因は、参照しているデータの性質にあります。

業界標準の査定手法は、物件固有の条件を入力する前提で組まれたもの。価格査定マニュアルが戸建住宅に採用している原価法は、建物の状態を評価に反映させる方法です。マンションと住宅地に使う事例比較法も、比較対象との条件差を調整して価格を出します。匿名査定では、そもそも入力できる情報が限られています。

参照している公開データの制約も、そのまま効いてきます。自分で相場を調べたときに行き詰まった原因と同じです。取引価格情報は所在地が町・大字レベルで、価格は有効数字2桁。路線価は標準的な宅地の価額で、奥行や角地の条件は補正率を掛けてはじめて反映されます。レインズの公開サイトは、該当件数が10件未満だと結果を出しません。

つまり匿名査定は、公的データを自分で調べる作業を自動化したものに近い性格を持ちます。手間は省けますが、精度が上がるわけではありません。桁を確認する道具として使い、金額の根拠が必要な場面では別の手段を選んでください。

査定額の根拠は説明を求めてよい

根拠を尋ねるのは遠慮すべきことではありません。根拠を示すことは、宅地建物取引業法第34条の2第2項が定める義務です。条文は「価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない」としています。

説明のための道具も業界側に用意されています。価格査定マニュアルは地価公示・都道府県地価調査のデータを内蔵しており、売却希望者に提示する「売却価格提案書」をエクセルで出力できる仕組みです。書面で根拠を示せる環境は、すでに整っています。

尋ね方は難しく考えなくて構いません。「この価格の根拠となった取引事例を見せてもらえますか」「補正の内容を教えてください」と聞けば十分です。

説明を渋る会社や、根拠を示さずに数字だけ提示してくる会社は、その時点で判断材料が得られたことになります。

複数社に依頼した場合は、金額そのものより根拠の中身を並べて比べてみてください。同じ物件でも、参照した取引事例が違えば数字は動きます。1社だけ突出して高い金額を出しているなら、どの事例を根拠にしたのかを確認すると背景が見えてきます。

提供した個人情報の扱いを確認する

査定のために渡した氏名や住所、物件情報が、そのあとどう扱われるかも気になるところです。個人情報の保護に関する法律には、本人から請求できる仕組みがあります。

同法第35条第5項が定めているのは、本人による請求権です。個人情報取扱事業者が保有個人データを利用する必要がなくなった場合などに、利用停止等または第三者への提供の停止を請求できます。査定だけで取引に至らなかった場合は、この「利用する必要がなくなった場合」にあたる余地が出てきます。

請求を受けた側の対応は第6項に書かれています。請求に理由があると判明したときは、遅滞なく利用停止等をしなければなりません。範囲は、本人の権利利益の侵害を防止するために必要な限度です。ただし条文には但書があり、多額の費用を要する場合など、代替措置で足りる場面も認めています。請求すれば必ず消去されると考えるのは正確ではありません。

依頼する前にできることもあります。プライバシーポリシーで第三者提供の有無を確認しておく、提携先へ情報が渡る仕組みかどうかを見ておく。この2点を押さえておけば、あとから慌てずに済みます。

査定全般で気をつけたい点は不動産査定の注意点にまとめています。

＼ 1社だけだと高いか安いか判断できません ／

不動産の査定だけでよくある質問

ここまでで触れなかった疑問を、6つにまとめました。依頼する社数や査定額の有効期間など、実際に動き出すときに迷いやすい点を集めています。

まとめ

不動産の査定だけを依頼することに、法律上の問題も費用もありません。報酬は売買が成立したときにしか発生しないためです。手段は3つあり、連絡先を渡さない匿名査定、書類だけで見立てを聞く机上査定、現地を見てもらう訪問査定から、今の状況に合うものを選べます。不動産会社に接触せずに調べたいなら、レインズの公開サイトと不動産情報ライブラリ、路線価図が無料で使えます。

依頼したあとに断りたくなったときは、「もう連絡は不要です」の一言で十分。それ以降の勧誘は宅地建物取引業法で禁止されており、続くようなら免許を出した行政庁か保証協会に相談できます。

まずは匿名査定か公的データで桁を確かめて、想定と大きく違うようなら机上査定で1〜2社に聞いてみる。この順番なら、営業の負担を抑えたまま必要な情報が集まります。

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出典

• e-Gov法令検索 宅地建物取引業法（2026年4月1日施行）
• e-Gov法令検索 宅地建物取引業法施行規則（2026年4月1日施行）
• e-Gov法令検索 個人情報の保護に関する法律（2026年7月17日施行）
• e-Gov法令検索 不動産の鑑定評価に関する法律（2025年6月1日施行）
• 国土交通省 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（令和6年6月21日改正・令和6年7月1日施行）
• 国土交通省 宅地建物取引業の免許について（令和8年1月1日現在）
• 国土交通省 不動産取引価格情報提供制度（令和7年3月31日現在）
• 国土交通省 不動産情報ライブラリ コンテンツの出典
• 不動産取引情報提供サイト（レインズ・マーケット・インフォメーション）
• 国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表（令和8年分）
• 国税庁 タックスアンサー No.4602 土地家屋の評価（令和8年4月1日現在法令等）
• 国税庁 タックスアンサー No.4604 路線価方式による宅地の評価（令和8年4月1日現在法令等）
• 公益財団法人不動産流通推進センター 価格査定マニュアル
• 公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会 相談窓口のご案内