借地権は売却できる？地主の承諾・4つの方法・価格・流れを解説

借地権付きの家や建物も売却できます。

ただし、売却を進めるには、契約と権利の内容、地主の承諾、買主がローンを利用する場合の融資条件という3つの関門を確認しなければなりません。どれかが曖昧だと、買主が見つかった後に手続きが止まる可能性があります。

まず借地契約書と土地・建物の登記事項証明書を確認し、借地権付き不動産の取引経験がある不動産会社へ相談しましょう。本記事では、権利の確認方法、4つの売却方法、価格・手取りの考え方、地主が承諾しない場合の対応を解説します。

本記事が主に扱うのは、一戸建てや一棟建物を借地権とともに売るケースです。借地権付き区分マンションは、管理規約や敷地利用権などの確認項目が異なります。

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借地権売却の成否を決める3つの関門

借地権付き建物は、査定額という一つの数字だけでは売却できるか判断できません。次の3つを順番に確認すると、どこから手を付けるべきかがわかります。

3つの関門は連動しています。地主が譲渡そのものを承諾しても、金融機関が求める形式の承諾書や担保設定へ協力してもらえなければ、買主の住宅ローンが進まない場合があります。

一方、地主が買主の支払能力、土地の利用目的、建替え予定を確認してから承諾を判断することもあります。契約確認、地主との調整、融資確認を別々に進めず、同じ条件で情報を共有しましょう。

借地権を売却できるかは権利の内容で変わる

借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を使う権利です。借地借家法上は「地上権」と「土地賃借権」が含まれますが、売却時の手続きは異なります。

地上権か土地賃借権か

土地賃借権は、地主との賃貸借契約に基づいて土地を使う権利です。第三者へ譲渡したり、土地を転貸したりするには、原則として地主の承諾が必要です。

売買契約の形式が「建物の売却」であっても、買主が建物を所有し続けるには、土地賃借権も引き継ぐ必要があります。「建物だけの売買なので地主の承諾は不要」とは判断しないでください。

地上権は、土地を直接使用できる物権です。一般に、地上権の譲渡には地主の承諾を要しません。

ただし、「地上権と聞いている」という認識だけでは不十分です。登記事項証明書で地上権の登記、存続期間、目的、範囲を確認し、設定契約に譲渡や利用に関する特別な条件がないかも確認しましょう。

旧法借地権・普通借地権・定期借地権

1992年8月1日より前に設定された借地権は、設定時期や契約経緯によって旧借地法が適用されます。その後に更新契約を結んでいても、直ちに現在の普通借地権へ切り替わるとは限りません。

旧法借地権だから自由に売却できるわけではありません。契約日、建物の種類、更新、建替え、地主との覚書や承諾書の履歴を確認してください。

現在の普通借地権では、契約更新の可否、残存期間、建物の種類・用途、地代や更新料などが買主の判断材料になります。

定期借地権は、種類に応じて契約更新がなく、期間満了時の建物の取扱いも契約で定められています。残存期間が短いほど、利用できる期間や住宅ローンの期間が限られ、査定価格へ影響しやすくなります。

建物の登記名義と借りている土地の範囲

借地権そのものを登記していなくても、借地権者本人の名義で借地上の建物が登記されていれば、土地所有者が変わった場合に、借地権を新しい土地所有者へ主張できることがあります。この効力を対抗力といいます。

一方、建物が未登記、名義が亡くなった家族のまま、増築部分が登記へ反映されていない、契約図面と実際の借地範囲が異なるといった状態は、売却や融資が止まる原因になります。

建物の所有権や抵当権などの権利登記は司法書士、建物の床面積・構造や土地の境界などの表示登記は土地家屋調査士へ確認しましょう。

借地権を売却する4つの方法

売却方法は、税引前手取り、成立に必要な条件、売却までの期間、売却後に残る責任の4点を並べて比較します。最初の提示価格だけで決めるのは避けましょう。

地主が所有する、借地権の負担が付いた土地の所有権を「底地」といいます。底地と借地権を同じ買主へ売却できれば、買主は土地と建物を一体として所有できます。

売却方法	向いている状況	価格・手取りの考え方	主な壁
第三者へ仲介で売る	地主の協力が見込め、契約・建物・融資に大きな問題がない	市場で買主を探すため、借地権付き建物として成約可能な価格を探りやすい	地主の承諾条件や買主の融資が固まらないと、契約後に止まることがある
地主へ売る	地主が土地を自由に使える状態へ戻したい、または早く借地関係を解消したい	第三者への譲渡ではないため、通常は譲渡承諾料を支払う必要がない	地主に買取義務はなく、価格の比較対象も少なくなりやすい
底地と借地権を同時に売る	地主も底地を売る意向があり、所有権物件として売るほうが有利と見込める	買主が土地・建物を一体で取得でき、買主候補や融資の選択肢が広がる可能性がある	売却価格の配分、費用負担、契約条件について地主との合意が必要
専門会社に買い取ってもらう	期限が短い、権利関係が複雑、一般の買主では融資が難しい	権利調整、保有、再販売にかかる費用とリスクが価格へ反映されるため、仲介の想定成約価格より低くなりやすい	調査後の減額条件、売主負担費用、最終的な手取りを比較する必要がある

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借地権の売却価格は借地権割合だけでは決まらない

借地権割合は、借地権の価値を確認する一つの参考になります。ただし、借地権付き建物の売却相場を直接示す数字ではありません。

相続税・贈与税の財産評価では、土地を自分で使用する場合の評価額に、地域ごとに定められた借地権割合を掛けて借地権の価額を計算します。

実際の売却価格は、次のような契約・物件・市場の条件を反映して決まります。

「更地価格×借地権割合」で出した金額は、税務上の評価や比較の出発点にはなりますが、売却価格や手取りとは一致しません。

借地権付き建物の取引事例、建物状態、契約制限、地主の承諾条件まで反映した査定を、複数社から取りましょう。

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手取りは2段階で計算する

借地権付き建物の手取りを確認するときは、売却後に手元へ残る金額と、税金の対象となる利益を分けて計算します。

特に混同しやすいのが住宅ローンです。ローン返済額は手元の現金を減らしますが、税金の計算上、そのまま取得費や譲渡費用になるわけではありません。

取得費には、購入代金や購入時の手数料などを含めます。建物の取得費は、所有中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

譲渡費用は、仲介手数料、売主が負担した印紙税、借地権を売るために地主へ支払った名義書換料など、売却のために直接必要となった費用です。

次の数字は、計算手順を示すための仮の例です。実際の売却相場や承諾料を示すものではありません。

項目	仮定額
売却代金	3,000万円
地主と合意した譲渡承諾料	300万円
仲介手数料	105万6,000円
登記・印紙・その他の売却費用	30万円
完済する住宅ローン	500万円
税引前の概算手取り	2,064万4,000円

計算式は、3,000万円−300万円−105万6,000円−30万円−500万円＝2,064万4,000円です。

仲介手数料は、売買代金3,000万円の場合の通常の税込上限を、速算式で計算しています。実際の仲介手数料は、法定上限の範囲で、不動産会社と締結する媒介契約によって決まります。

税金は別に計算します。取得費を1,500万円とし、承諾料・仲介手数料・その他売却費用の全額が譲渡費用として認められ、特別控除を使わないと仮定すると、譲渡所得は1,064万4,000円です。

住宅ローン返済額500万円は、譲渡所得の計算からは差し引けません。

マイホームとともに借地権を売る場合も、一定の要件を満たせば、マイホームの3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。契約前に税理士または税務署へ確認してください。

譲渡承諾料は法律で一律に決まっていない

土地賃借権を第三者へ譲渡するときは、地主の承諾を得る条件として、「譲渡承諾料」「名義書換料」などを支払う実務があります。

過去の裁判例や実務資料では、借地権価格の10％程度が参考とされた例があります。

ただし、10％は法律で定められた全国共通の料率ではありません。

契約書、地域の取引慣行、借地権の残存期間、地代、買主、利用目的、建替え条件、融資への協力内容などによって金額は変わります。

「借地権価格の10％」と「売買代金の10％」でも基準額は異なります。少なくとも次の5点を、承諾書や合意書へ明記しましょう。

税務上、借地権を売るために地主へ支払った名義書換料などは、譲渡費用に含まれる場合があります。合意書、承諾書、領収書、振込記録を保管してください。

借地権を売却する流れは7段階

借地権売却では、先に契約内容と売却方法を整理し、その後に地主へ提示する条件を固めます。地主への連絡や買主探しを先行させると、後から条件を作り直すことになりかねません。

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地主が売却を承諾しないときの対処法

地主から承諾を得られない場合でも、土地賃借権付き建物の売却方法が直ちになくなるとは限りません。

ただし、無断譲渡は避け、まず地主が承諾しない理由を確認します。

買主の支払能力、土地の利用目的、地代の滞納、無断増改築、用途変更などへの不安が理由であれば、問題を整理したうえで再交渉できる場合があります。

売買契約を急がず、必要に応じて借地問題を扱う弁護士へ相談してください。

裁判所へ地主の承諾に代わる許可を求める方法がある

土地賃借権を第三者へ譲渡しようとする場合、買主が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず承諾を得られないときは、借地権者が裁判所へ「地主の承諾に代わる許可」を申し立てられる制度があります。

このような借地に関する裁判所の手続きを、一般に「借地非訟」と呼びます。

借地非訟は、承諾料を払わず、短期間で売るための制度ではありません。

申立書や証拠の提出、当事者から事情を聴く手続き、鑑定委員会からの意見聴取などが行われる場合があります。申立先は、原則として借地がある場所を管轄する地方裁判所です。

弁護士へ相談するときは、次の資料を用意すると事情を共有しやすくなります。

申立書の書式例は裁判所から公開されていますが、記入すれば許可されるものではありません。許可の見込み、地主が介入権を行使した場合の価格、売却期限への影響を弁護士と検討してください。

売却前に集める書類

借地権付き建物の売却では、契約内容、建物の状態、地代やローンなど、確認する資料が多岐にわたります。

一度にすべてを集めようとせず、「契約と権利」「建物と土地」「お金と名義」の3つに分けて確認しましょう。見つからない資料があっても、未確認であることを不動産会社や専門家へ伝えれば、相談を始められます。

資料は原本をすぐに渡さず、査定や相談の段階ではコピーや画像データを使用すると管理しやすくなります。原本が必要になる時期と提出先は、不動産会社や司法書士へ確認してください。

引き渡した建物や権利が売買契約の内容に適合しない場合に、売主が負う責任を契約不適合責任といいます。

増改築、雨漏り、設備故障、境界や越境の問題、地代・更新料の滞納、地主との争いなどは、不動産会社へ正確に伝え、買主への告知方法を決めておきましょう。

地主への事前相談メモ

買主も条件も決まっていない段階で正式な承諾書への押印を求めても、地主は判断できません。まずは次の内容を1枚にまとめ、相談から始めましょう。

このメモは法的な承諾書ではありません。面談後に、合意済みの内容と未合意の内容を分けて記録し、正式な承諾書と売買契約書の条件を一致させましょう。

借地権売却でかかる費用と税金

借地権付き建物の売却では、一般的な不動産売却の費用に加えて、地主との条件調整に必要な費用が発生することがあります。

土地・建物や借地権の譲渡所得は、給与所得などと分けて計算します。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかによって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

相続や贈与で取得した場合は、原則として、被相続人や贈与者の取得時期・取得費を引き継ぎます。「自分が相続してから5年」で判断するわけではありません。

取得時の資料が見つからない場合は概算取得費を使えることがありますが、実際の取得費より低くなり、税負担が増える可能性があります。

購入時の契約書、領収書、通帳、借地権設定時の資料、建築資料、相続資料を探し、必要に応じて税理士へ確認してください。

売買契約を急がないほうがよい7つのサイン

次のいずれかに該当する場合は、地主への条件提示や買主との売買契約を急がず、問題の確認を先に進めましょう。

該当項目があっても、必ず売却できないわけではありません。登記の整理、契約違反の解消、地主との再協議、売却方法の変更などで進められる場合があります。

避けたいのは、問題を伏せたまま買主探しや契約へ進むことです。

不動産会社と専門家の選び方

会社の規模だけでなく、その地域の借地権付き建物について、何を調べ、地主・買主・金融機関の間をどう調整できるかを確認しましょう。

複数の相談先へ同じ資料を渡し、次の質問への回答を比較してください。

「借地権の取扱実績がある」と説明された場合は、件数だけでなく、扱った借地権の種類、売却方法、地主承諾、買主の融資、建替え条件まで担当した事例があるかを確認しましょう。

相談先	主に確認すること
不動産会社・宅地建物取引士	価格査定、買主探し、地主・金融機関との調整、売買契約
司法書士	相続、所有権移転、抵当権抹消などの権利登記
土地家屋調査士	建物の表示登記、土地の境界、借地範囲
弁護士	契約上の争い、地主との交渉、借地非訟
税理士	取得費、譲渡所得、特別控除などの税務

一つの資格だけですべての問題を解決できるとは限りません。必要な専門家と連携できる体制も、相談先を選ぶ基準になります。

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借地権売却でよくある質問

査定を受ける順番、相続した借地権、譲渡承諾料、古い建物の扱いなど、借地権売却で判断に迷いやすい点をまとめました。

まとめ｜価格査定の前に3つの関門を整理する

借地権付き建物は売却できます。ただし、契約と権利の内容、地主の承諾、買主がローンを利用する場合の融資条件がつながらなければ、取引は成立しません。

まず、借地契約書、更新・承諾の書面、土地・建物の登記事項証明書、地代の支払記録、建築関係資料を集めます。

同じ資料を複数の不動産会社へ渡し、対応できる売却方法ごとに、成立条件、想定売却期間、税引前の概算手取りを示してもらいましょう。

契約書がない、滞納や無断増改築がある、地主が強く反対している、建物の名義が異なるといった場合は、買主探しを急がず、弁護士、司法書士、土地家屋調査士などへ先に相談します。

借地権の売却を左右するのは、借地権割合という一つの数字ではなく、3つの関門をどの順序で通すかです。

一括査定サイトで紹介されるすべての会社が、借地権付き建物の仲介・直接買取に対応するとは限りません。申込時または最初の連絡時に、借地権の種類、地主承諾の状況、希望する売却方法を伝え、対応可否を確認してください。

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本記事は2026年8月10日時点の法令・公的情報をもとに作成しています。個別の契約内容、権利関係、法改正によって結論が変わるため、必要に応じて専門家へ確認してください。

出典

e-Gov法令検索「民法」
e-Gov法令検索「借地借家法」
東京地方裁判所「借地非訟とは」
東京地方裁判所「借地非訟事件（書式例）」
国土交通省「定期借地権の解説」
国土交通省「CRE戦略を実践するための手引き（資料集）」
国税庁「No.4611 借地権の評価」
国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」
国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」
住宅金融支援機構「参考書式集」
三井住友銀行「借地権付物件の住宅ローン」（公開日：2025年1月17日）
リビンマッチ「不動産一括査定・売却」