【2026年10月】福岡のマンション価格推移は？今後の見通しと売り時の目安

西日本不動産流通機構（西日本レインズ）の集計では、2026年8月に福岡県で成約した中古マンションの平均価格は2,997万円でした。前年同月を7.5%上回り、2025年4月から17か月続けて前年を上回っています（3か月移動平均）。

福岡市に絞ると、2017年に1,834万円だった年間の平均成約価格は、2024年に2,805万円まで上がりました。同じ県内の北九州市は2024年が1,346万円で、前年を3.3%下回っています。

福岡のマンション価格は、どの地域でも同じように上がっているわけではありません。上昇がこの先も続くのか、東京都区部のように価格が下落に転じるのかを見きわめるには、価格の推移に加えて、成約件数や金利の動きを合わせて見る必要があります。

この記事では、福岡のマンション価格の推移と今後の見通し、売り時を判断する材料を順に説明します。

【2026年8月まで】福岡のマンション価格推移

福岡県の中古マンションの成約データは、県全体に加えて、福岡市と北九州市の値も毎月集計されています。県の平均だけを見ると、2つの市の価格水準の違いが見えなくなってしまいます。

福岡県の中古マンション成約価格（2026年8月）

2026年8月の福岡県の中古マンションは、成約価格・㎡単価ともに前年を上回りました。成約件数は前年を下回り、2か月続けて減少しています。

項目	2026年8月	前年同月比
成約件数	290件	-1.9%
成約㎡単価	44.3万円	+7.3%
成約価格	2,997万円	+7.5%
専有面積	67.6㎡	+0.2%
築年数	27.2年	―

※3か月移動平均の値
出典：西日本レインズ「月次サマリーレポート（2026年8月度）」

成約価格は2025年4月から17か月続けて前年を上回っています。一方で、成約件数は直近13か月でもっとも多かった2026年4月の354件から減り、8月は290件でした。価格が前年を上回り続けるなかで、売れる件数は増えていません。

福岡市の成約価格の推移（2017年〜）

福岡市の中古マンションの成約価格は、2017年から2024年まで毎年前年を上回りました。ただし、上昇幅は年によって違います。

年	成約価格	前年比	成約㎡単価
2017年	1,834万円	+8.6%	27.77万円
2018年	1,961万円	+6.9%	29.08万円
2019年	1,986万円	+1.3%	30.06万円
2020年	2,050万円	+3.2%	32.04万円
2021年	2,205万円	+7.6%	34.78万円
2022年	2,410万円	+9.3%	38.12万円
2023年	2,520万円	+4.6%	40.71万円
2024年	2,805万円	+11.3%	44.53万円

※暦年（1〜12月）の成約物件
出典：西日本レインズ「年報市況レポート（2024年度版）」

2019年と2020年の上昇は1〜3%台にとどまりました。2021年以降は再び4〜11%台の上昇となり、2024年は前年より11.3%上がっています。

2026年8月に成約した福岡市の中古マンションは平均3,551万円で、前年同月を10.0%上回りました（月次の原数値）。年間の値（2024年は2,805万円）とは集計の方法が違うため、直接は比べられません。

福岡市と北九州市の価格水準

福岡県の平均成約価格には、福岡市・北九州市と、それ以外の市町村の成約が含まれています。2026年8月の数字を市ごとに分けると、2つの市の成約価格は2倍以上違います。

項目	福岡市	北九州市	福岡県
成約件数	173件	23件	253件
成約㎡単価	53.42万円	21.43万円	44.16万円
成約価格	3,551万円	1,521万円	3,070万円
価格の前年比	+10.0%	+13.9%	+7.9%
件数の前年比	+6.8%	-8.0%	+11.5%
築年数	27.0年	27.7年	26.6年

※2026年8月の原数値。3か月移動平均の値（2,997万円）とは異なる
出典：西日本レインズ「県別等レポート（2026年8月）」

2026年8月の北九州市は前年比13.9%と、福岡市より高い上昇率でした。ただし成約件数は23件で前年より8.0%少なく、月ごとの値は大きく上下します。年間で見ると、北九州市の2024年の成約価格は1,346万円で、前年の1,392万円を下回りました。

福岡県の成約件数253件のうち、173件を福岡市が占めています。県の平均価格は、件数の多い福岡市の価格の動きを強く受けます。

2026年に入ってからの上昇率

福岡県の成約価格は前年を上回り続けていますが、前年と比べた上昇率は2026年4〜6月期から小さくなりました。

期間	成約価格	前年同期比
2025年4〜6月期	2,625万円	+2.7%
2025年7〜9月期	2,770万円	+10.1%
2025年10〜12月期	2,822万円	+14.5%
2026年1〜3月期	2,885万円	+16.7%
2026年4〜6月期	2,938万円	+11.9%

※2四半期移動平均の値
出典：西日本レインズ「季刊サマリーレポート（2026年4〜6月期）」

前年同期比の上昇率は、2026年1〜3月期の16.7%から4〜6月期は11.9%に下がりました。

月次の値（3か月移動平均）でも、成約価格の前年同月比は2026年5月の17.1%から8月は7.5%に下がっています。価格は前年を上回っていても、上がるペースは落ちてきました。

福岡市の区ごとの住宅地の地価

西日本レインズの成約データは、区ごとには分かれていません。区ごとの動きは、毎年1月1日時点の土地の価格である地価公示の住宅地で確認できます。福岡市では区ごとの平均価格と変動率も公表されています。

2013年から続く住宅地の上昇

福岡市の住宅地の平均変動率は、2009年から2012年まで4年続けてマイナスでした。2013年に0.7%の上昇に転じてから、2026年まで毎年上がっています。

年	福岡市 住宅地の平均変動率
2010年	-3.3%
2013年	+0.7%
2020年	+6.8%
2024年	+9.6%
2025年	+9.0%
2026年	+7.0%

出典：福岡市「令和8年地価公示 区別平均価格及び対前年変動率」

上昇率は2024年の9.6%が2003年以降でもっとも高く、2025年は9.0%、2026年は7.0%と2年続けて小さくなりました。地価も、マンションの成約価格と同じく上がるペースが落ちています。

区ごとの住宅地の地価変動率（令和8年地価公示）

平均価格がもっとも高いのは中央区で、1㎡あたり59万3,100円です。一方、2026年の変動率がもっとも高かったのは西区の7.9%で、早良区の7.7%、博多区の7.6%が続きました。

区	平均価格（円/㎡）	2024年	2025年	2026年
東区	152,700	+8.6%	+8.8%	+5.9%
博多区	273,300	+14.8%	+12.1%	+7.6%
中央区	593,100	+11.3%	+8.9%	+6.7%
南区	238,000	+8.5%	+8.4%	+6.8%
城南区	197,800	+8.3%	+7.7%	+6.7%
早良区	271,100	+9.7%	+9.6%	+7.7%
西区	162,400	+8.4%	+8.2%	+7.9%
全市	258,100	+9.6%	+9.0%	+7.0%

※平均価格は2026年1月1日時点。変動率は各地点の変動率の平均で、平均価格どうしの比較とは異なる
出典：福岡市「令和8年地価公示 区別平均価格及び対前年変動率（住宅地）」

中央区の2026年の上昇率は城南区と同じ6.7%で、7区のなかでは東区の5.9%に次いで低い値でした。平均価格がもっとも高い区と、上昇率がもっとも高い区は一致していません。

博多区は2024年に14.8%上がり、7区でもっとも高い上昇率でした。2026年は7.6%で、東区を除く6区は2024年から2年続けて上昇率が下がっています。

令和8年基準地価で見る直近の動き

基準地価（都道府県地価調査）は毎年7月1日時点の地価で、地価公示の半年後の動きを示します。2026年の福岡市の住宅地は5.5%上がりましたが、前年の7.2%から上昇率は下がりました。

都市	住宅地 2025年	住宅地 2026年
札幌市	+1.4%	+0.7%
仙台市	+5.1%	+2.5%
広島市	+1.8%	+1.8%
福岡市	+7.2%	+5.5%

出典：国土交通省「令和8年都道府県地価調査」

札幌市・仙台市・広島市と比べると、福岡市の住宅地の上昇率は2026年も4市でもっとも高い値です。商業地も8.1%上がっており、前年の10.2%より小さいものの、上昇が続いています。

福岡のマンション価格が上がり続ける理由

全国や東京都区部のマンション価格の動きと、建築費や金利などの変動要因は「マンション価格は今後下落する？」で詳しく説明しています。福岡市ではこれに加えて、人口の増加、都心部の建て替え、中古マンションの在庫の減少という地域の事情があります。

福岡市の人口増加

2025年の国勢調査（速報）で、福岡市の人口は2020年から3.2%増え、166万3,892人になりました。増加率は政令指定都市のなかで前回の調査に続き1位で、世帯数はそれを上回る6.3%の増加でした。

項目	2025年	2020年からの増加
人口	1,663,892人	+51,500人（+3.2%）
世帯数	883,374世帯	+52,250世帯（+6.3%）

出典：福岡市「令和7年国勢調査 人口速報集計結果」

世帯数の増加率6.3%は、人口の増加率3.2%の約2倍です。住宅は世帯ごとに必要になるため、世帯の増加は住宅を求める人の増加につながります。

天神・博多の再開発と七隈線の延伸

福岡市の都心部では、2015年から天神、2019年から博多駅周辺で、古いビルの建て替えが進んでいます。2023年には地下鉄七隈線が博多駅まで延びました。

事業	内容
天神ビッグバン	2015年2月開始。天神地区のビルの建て替えで、竣工85棟（2026年3月末）。2030年代までに約120棟の予定
博多コネクティッド	2019年1月開始。博多駅から半径約500mのビルの建て替えで、竣工30棟（2026年3月末）。2028年末までに約35棟の予定
七隈線の延伸	天神南駅〜博多駅が2023年3月27日に開業

出典：福岡市「天神ビッグバンの進捗状況」「HAKATA CONNECTED」、福岡市交通局

2026年の地価公示では、福岡市の商業地は9.0%上がり、住宅地の7.0%を上回りました。区別では、博多区の商業地が9.1%、中央区が8.4%の上昇です。

中古マンションの在庫の減少

2024年の福岡市では、中古マンションの成約が前年より18.3%増えた一方、売りに出される物件の数は1.4%の増加にとどまりました。その結果、年末に売れ残っていた物件は前年より少なくなっています。

項目	2024年	前年比
成約件数	2,787件	+18.3%
新規登録件数（売り出し）	12,024件	+1.4%
年末の在庫件数	3,745件	-10.4%
年末の在庫の平均価格	2,547万円	+10.5%

※暦年の値
出典：西日本レインズ「年報市況レポート（2024年度版）」

買いたい人が増えても売り物件が増えなければ、買い手は限られた物件を選ぶことになります。2024年は在庫の平均価格も10.5%上がっており、売り出し価格も上がっていました。

福岡のマンション価格は今後どうなる？

福岡市では、人口と世帯の増加や在庫の減少など、価格の上昇につながる状態が続いています。一方で、2026年9月には政策金利が引き上げられ、福岡県の成約件数も3か月移動平均で2か月続けて前年を下回りました。

価格の上昇につながる材料

価格の上昇につながる材料は、2026年10月時点でも続いています。

材料	内容
人口と世帯の増加	2020年から2025年に人口5万1,500人、世帯5万2,250世帯の増加
都心部の建て替え	天神ビッグバンは2030年代までに約120棟、博多コネクティッドは2028年末までに約35棟の予定
在庫の減少	2024年末の在庫は3,745件で、前年より10.4%減少
地価の上昇	2026年の基準地価で住宅地5.5%、商業地8.1%の上昇

価格の下落につながるおそれのある材料

2026年9月24日から、政策金利（無担保コールレート・オーバーナイト物）の誘導目標は1.25%程度になりました（日本銀行、9月18日決定）。7月の決定会合のあとは1.0%程度で、利上げによって住宅ローンの金利にも上昇の圧力がかかります。

材料	内容
政策金利の引き上げ	2026年9月24日から1.25%程度（それまでは1.0%程度）
住宅ローン金利	フラット35（返済期間21〜35年・融資率9割以下）の2026年10月の最頻金利は3.83%
成約件数の減少	福岡県の中古マンションの成約件数は2026年8月まで2か月連続で前年を下回る（3か月移動平均）
上昇率の縮小	成約価格の前年比は2026年5月の17.1%から8月は7.5%に低下（3か月移動平均）

金利が上がると、同じ毎月の返済額で借りられる金額は減ってしまいます。買い手が借りられる金額が減れば、価格を上げても売れる物件は限られます。

成約件数が減ってから価格が下がった東京都区部

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の集計では、東京都区部の中古マンションは2026年4月まで前年比10%を超える上昇が続いていました。5月の上昇率は2.0%で、8月は成約㎡単価が132.69万円と前年同月を0.3%下回っています。成約件数は1,265件で前年同月より20.6%少なく、8か月続けて減りました。

項目	東京都区部	福岡市
成約㎡単価（2026年8月）	132.69万円	53.42万円
前年同月比（㎡単価）	-0.3%	+5.4%
成約件数（2026年8月）	1,265件	173件
前年同月比（件数）	-20.6%	+6.8%

出典：東日本レインズ「月例マーケットウォッチ（2026年8月度）」、西日本レインズ「県別等レポート（2026年8月）」

福岡市は2026年8月も㎡単価が前年を上回り、成約件数も前年より増えました（原数値）。東京都区部では、成約件数が減り続けたあとに価格が下落に転じています。3か月移動平均で見た福岡県の成約件数は2か月続けて前年を下回っており、件数の動きが今後の価格を見る手がかりになります。

名古屋市・大阪市・札幌市・仙台市・さいたま市の成約件数と価格の動きは「名古屋のマンション価格推移は？」「大阪のマンション価格推移は？」「札幌のマンション価格推移は？」「仙台のマンション価格推移は？」「さいたま市のマンション価格推移は？」で説明しています。

福岡でマンション価格の暴落は起きるか

2017年以降、福岡市の中古マンションの成約価格が前年を下回った年はありません。新型コロナウイルスの感染が広がった2020年も、前年より3.2%上がっています。今後の下落の兆しは、成約件数と金利の動きに表れます。

さらにさかのぼると、福岡市の住宅地の地価は、2009年から2012年まで4年続けて下がりました。この4年間で下落率がもっとも大きかったのは2010年の3.3%です。

時期	動き
2009〜12年	住宅地の地価が4年連続で下落（最大は2010年の-3.3%）
2020年	中古マンションの成約価格は前年比+3.2%
2026年8月	福岡県の成約価格は17か月連続で前年を上回る

出典：福岡市「令和8年地価公示 区別平均価格及び対前年変動率」、西日本レインズ「年報市況レポート（2024年度版）」「月次サマリーレポート（2026年8月度）」

ただし、地価の動きとマンションの成約価格の動きは同じではありません。また、価格が下がるのを待つあいだにも、建物の築年数は進んでしまいます。

福岡でマンションを売るなら今が売り時か

福岡市のマンション価格は上がっていますが、売り時は物件ごとに違います。判断の目安になるのは、築年数、所有期間が5年を超えているか、住宅ローンの残債の3つです。

築年数別の成約価格

福岡市の中古マンションの成約価格は2022年から2024年にかけて上がりましたが、築年数ごとに分けると、上がり方は大きく違います。

築年数	2022年	2024年
築5年以内	4,419万円	5,446万円
築6〜10年	3,736万円	4,482万円
築11〜15年	3,244万円	3,877万円
築16〜20年	3,265万円	3,507万円
築21〜25年	2,658万円	3,318万円
築26〜30年	1,933万円	2,344万円
築31〜35年	1,207万円	1,427万円
築36年以上	1,449万円	1,492万円

※福岡市・暦年の成約物件。築年数別の集計のため、基本指標の成約価格（2024年2,805万円）とは対象が異なる
出典：西日本レインズ「年報市況レポート（2024年度版）」

築5年以内のマンションは2年で4,419万円から5,446万円になり、築21〜25年も2,658万円から3,318万円に上がりました。一方、築36年以上は1,449万円から1,492万円で、ほとんど変わっていません。築16〜20年も3,265万円から3,507万円の上昇にとどまっています。

築30年を超えると、2024年の成約価格は1,400万円台でした。福岡市の相場が上がっていても、築36年以上のマンションの価格にはほとんど反映されていません。

所有期間5年で変わる譲渡所得の税率

マンションを売って利益（譲渡所得）が出たときの税率は、所有期間によって変わります。租税特別措置法第31条には、長期譲渡所得の対象として「その年一月一日において所有期間が五年を超えるもの」とあります。所有期間は売った年の1月1日時点で数えるため、実際に所有していた年数とずれる点に注意が必要です。

区分	所有期間	所得税	住民税
長期譲渡所得	5年超	15%	5%
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%

※所有期間は売った年の1月1日時点で数える
※所得税とは別に、所得税額の2.1%の復興特別所得税がかかる
出典：租税特別措置法第31条・第32条、国税庁「暮らしの税情報（令和8年度版）」

2026年中に売る場合、2020年12月31日以前に取得していれば長期譲渡所得になり、2021年1月1日以後の取得なら短期譲渡所得になります。売る時期が数か月違うだけで、短期譲渡所得になり税率が上がってしまうことがあります。

自分が住んでいたマンションを売った場合は、一定の要件を満たすと、所有期間にかかわらず譲渡所得から3,000万円まで控除できます（租税特別措置法第35条）。

住み替え・ローン残債と売却時期

住み替えでは、今の家を先に売るか、新しい家を先に買うかで資金の段取りが変わります。売却と購入の順番やタイミングは「住み替えのタイミングは築何年が目安？」で説明しています。

住宅ローンが残っているマンションは、売却代金でローンを完済して抵当権を抹消しないと、買い手に引き渡せません。売却価格が残債を下回る場合は、差額を自己資金で用意する必要があります。ローン中の売却の流れは「ローン中の家は売れる？」を参考にしてください。

＼ 今のマンションはいくらで売れる？ ／

福岡のマンション売却相場の調べ方

福岡のマンションの「相場」として出てくる価格には、成約価格・売出価格・査定価格の3種類があります。売り出し中の物件に付いている売出価格は、値下げ交渉が入る前の価格で、実際に売れる価格とは違います。

成約価格・売出価格・査定価格とは？

売るかどうかを決めるときに使う価格は、成約価格と査定価格です。

価格	決める人	意味	使い道
成約価格	売主と買主	実際に売買が成立した価格	相場の確認
売出価格	売主（不動産会社と相談）	売りに出したときの希望価格	競合物件の確認
査定価格	不動産会社	売れると見込まれる価格	売出価格を決める目安

売り出し中の物件の価格だけを見て相場を判断すると、実際に売れる価格より高く見積もってしまいます。

公的データで成約価格を調べる

成約価格は、西日本レインズと国土交通省のデータで調べられます。

データ	わかること	地域の単位
西日本レインズ「市況動向データ」	中古マンションの成約件数・成約価格・㎡単価の推移	福岡県・福岡市・北九州市
国土交通省「不動産情報ライブラリ」	個別の取引の価格・面積・築年	区・地区ごと

西日本レインズのデータは市全体の平均のため、同じ福岡市でも区や駅からの距離によって価格は大きく違います。不動産情報ライブラリでは、自分のマンションに近い地区で、築年数や広さが近い物件の取引価格を確認できます。

一括査定で複数社の査定額を比べる

公的データの成約価格は、地域や築年数ごとの平均です。自分のマンションの価格を知るには査定が必要で、査定額は不動産会社ごとに違うため、1社だけでは高いのか低いのか判断できません。

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査定額が高すぎる会社を選ぶと、売り出してから値下げが続いてしまうことがあります。査定額の見方は「不動産査定が高すぎるのはなぜ？」で説明しています。

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【よくある質問】福岡のマンション価格

【まとめ】福岡のマンション価格推移と売り時

福岡県の中古マンションの成約価格は、2026年8月まで17か月続けて前年を上回りました。県の成約の多くを占める福岡市では、2024年の成約価格が2,805万円と、2017年の1,834万円から毎年上がっています。

一方で、成約価格の前年比の上昇率は2026年5月の17.1%から8月は7.5%に下がり、成約件数も2か月続けて前年を下回りました（3か月移動平均）。政策金利は9月に1.25%程度へ引き上げられています。先に価格が下落に転じた東京都区部では、成約件数の減少が続いたあとに価格が下がりました。

福岡市のなかでも、地価の上がり方は区によって、成約価格の上がり方は築年数によって違います。福岡県・福岡市全体の相場が上がっていても、自分のマンションがいくらで売れるかは、査定を受けて確かめる必要があります。

＼ 福岡の相場で売れる価格を知る ／

出典

西日本不動産流通機構「月次サマリーレポート（2026年8月度）」（公表日：2026年9月11日）
西日本不動産流通機構「季刊サマリーレポート（2026年4〜6月期）」（公表日：2026年7月27日）
西日本不動産流通機構「県別等レポート（2026年8月）」
西日本不動産流通機構「年報市況レポート（2024年度版）」
福岡市「令和8年地価公示」（更新日：2026年3月18日）
国土交通省「令和8年都道府県地価調査の概要」（公表：2026年9月）
福岡市「令和7年国勢調査 人口速報集計結果」（公表：2026年5月）
福岡市「天神ビッグバンの進捗状況」（更新日：2026年8月31日）
福岡市「HAKATA CONNECTED」（更新日：2026年7月17日）
福岡市交通局「七隈線延伸事業 事業概要」
日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（公表日：2026年9月18日）
住宅金融支援機構「フラット35 借入金利の推移（2026年10月）」
東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ サマリーレポート（2026年8月度）」（公表日：2026年9月10日）
e-Gov法令検索「租税特別措置法」（第31条・第32条・第35条）
国税庁「暮らしの税情報（令和8年度版）」