【2026年10月】さいたま市のマンション価格推移は？今後の見通しと売り時の目安

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の集計では、2025年度（2025年4月〜2026年3月）にさいたま市で成約した中古マンションの平均価格は4,176万円でした。2015年度の2,308万円と比べると、10年で約1.8倍になっています（当社計算）。

同じ2025年度でも、成約価格は区によって大きく違います。大宮区の5,909万円に対し、見沼区は1,694万円でした。

さいたま市のマンション価格がこの先も上がり続けるのか、首都圏全体のように下がり始めるのかを見きわめるには、価格の推移だけでは足りません。上がるペースや、売りに出される物件の動きもあわせて見る必要があります。

この記事では、さいたま市のマンション価格の推移と今後の見通し、売り時を判断する材料を順に説明します。

【2026年9月まで】さいたま市のマンション価格推移

さいたま市の中古マンションの成約データは、東日本レインズの年報で年度ごとに、月例速報で月ごとに集計されています。年度の値と月の値は集計期間も件数も違うため、分けて見ていきます。

さいたま市の中古マンション成約価格（2015〜2025年度）

2015年度から2025年度までの11年間で、成約価格が前年度を下回ったのは2020年度の1回だけでした。

年度	成約件数	成約㎡単価	成約価格	前年度比
2015年度	1,026件	33.46万円	2,308万円	―
2016年度	1,010件	37.11万円	2,575万円	+11.6%
2017年度	973件	37.94万円	2,612万円	+1.4%
2018年度	1,048件	41.54万円	2,832万円	+8.4%
2019年度	1,095件	42.82万円	2,964万円	+4.7%
2020年度	1,110件	42.93万円	2,942万円	-0.7%
2021年度	1,137件	47.79万円	3,317万円	+12.7%
2022年度	1,059件	54.46万円	3,708万円	+11.8%
2023年度	1,088件	56.72万円	3,942万円	+6.3%
2024年度	1,120件	60.18万円	4,077万円	+3.4%
2025年度	1,528件	61.36万円	4,176万円	+2.4%

※年度は4月〜翌年3月。前年度比は当社計算
出典：東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向」表24 中古マンションの区市町村別成約状況（各年度版）

上昇率がもっとも高かったのは2021年度の12.7%で、2022年度も11.8%上がりました。その後は2023年度6.3%、2024年度3.4%、2025年度2.4%と、上昇率は4年続けて小さくなっています。価格は前年度を上回り続けていても、上がるペースは落ちてきました。

2025年度の成約件数は1,528件で、前年度の1,120件から大きく増えました。首都圏全体でも、2025年度の中古マンションの成約件数は過去最高の49,314件を記録しています。

2026年の月ごとの成約価格と成約件数

月例速報のさいたま市の成約件数は月100件前後と少なく、平均価格は月ごとに大きく上下します。2026年9月の成約価格は4,036万円で、前年同月を11.3%下回りました。

年月	成約件数	前年同月比	成約価格	前年同月比
2025年9月	127件	+49.4%	4,551万円	+12.7%
2025年10月	126件	+14.5%	3,776万円	-6.2%
2025年11月	146件	+75.9%	4,209万円	+0.6%
2025年12月	123件	+50.0%	3,973万円	-1.6%
2026年1月	114件	+14.0%	4,484万円	+16.5%
2026年2月	134件	+21.8%	4,694万円	+6.3%
2026年3月	139件	-6.1%	4,686万円	+16.1%
2026年4月	108件	-13.6%	4,110万円	+3.9%
2026年5月	115件	-3.4%	4,363万円	+15.5%
2026年6月	137件	0.0%	4,052万円	-6.2%
2026年7月	119件	-7.0%	4,244万円	+10.7%
2026年8月	113件	+2.7%	4,363万円	+18.2%
2026年9月	91件	-28.3%	4,036万円	-11.3%

※月次の原数値
出典：東日本レインズ「月例速報 Market Watch（2026年9月度）」

前年同月の2025年9月は4,551万円で、翌月の2025年10月（3,776万円）より700万円以上高い月でした。2026年9月の前年比のマイナスには、この高さも影響しています。1か月の値だけで価格が下がり始めたとは判断できません。

成約件数は、2025年11月に前年同月比75.9%増えるなど、2026年2月まで前年を上回る月が続いていました。2026年3月から9月までの7か月では、5か月で前年を下回っています。

埼玉県全体・首都圏の成約価格

2026年9月は、さいたま市だけでなく、埼玉県全体と首都圏全体でも成約価格が前年を下回りました。

項目	さいたま市	埼玉県	首都圏
成約件数	91件	398件	3,457件
件数の前年同月比	-28.3%	-18.6%	-22.7%
成約㎡単価	59.71万円	43.16万円	81.07万円
成約価格	4,036万円	2,932万円	5,111万円
価格の前年同月比	-11.3%	-3.5%	-4.5%

※2026年9月の原数値
出典：東日本レインズ「月例速報 Market Watch（2026年9月度）」

首都圏の成約価格は5か月続けて前年を下回り、売り出し中の在庫件数は7か月続けて増えています。埼玉県の成約㎡単価も9か月ぶりに前年を下回りました。さいたま市の月次の値は振れが大きい一方、首都圏全体では価格が下がる月が続いています。

さいたま市の区ごとのマンション価格

東日本レインズの年報では、さいたま市の10区それぞれの成約件数と価格も年度ごとに集計されています。市全体の平均価格4,176万円は、価格水準の違う10区の成約をまとめた値です。

10区の中古マンション成約価格（2025年度）

2025年度の成約価格は、大宮区と浦和区が5,000万円台、西区と見沼区が1,000万円台でした。

区	成約件数	成約㎡単価	成約価格	専有面積	築年数
大宮区	244件	87.35万円	5,909万円	67.64㎡	18.80年
浦和区	309件	82.90万円	5,504万円	66.39㎡	20.61年
中央区	168件	64.21万円	4,465万円	69.55㎡	26.49年
南区	292件	61.82万円	4,170万円	67.46㎡	23.88年
緑区	81件	39.87万円	2,956万円	74.14㎡	26.62年
北区	154件	42.46万円	2,891万円	68.08㎡	25.54年
岩槻区	59件	38.51万円	2,575万円	66.85㎡	25.46年
桜区	80件	35.39万円	2,398万円	67.76㎡	28.84年
西区	54件	28.47万円	1,766万円	62.04㎡	34.15年
見沼区	87件	23.04万円	1,694万円	73.52㎡	34.10年
さいたま市	1,528件	61.36万円	4,176万円	68.06㎡	24.27年

※2025年度（2025年4月〜2026年3月）の成約物件
出典：東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向」表24（2025年度）

大宮区の成約価格は見沼区の約3.5倍でした（当社計算）。成約した物件の平均築年数も、大宮区の18.8年に対して見沼区は34.1年で、15年以上違います。

成約件数は浦和区の309件と南区の292件が多く、この2区で市全体の約4割を占めています。市の平均価格は、件数の多い区の価格の影響を強く受けます。

大宮区・浦和区と周辺区の10年の推移

2015年度と2025年度を比べると、どの区も成約価格は上がりました。ただし、上がった幅は区によって違います。

区	2015年度	2024年度	2025年度	2015年度からの倍率
大宮区	2,778万円	5,104万円	5,909万円	約2.1倍
浦和区	3,043万円	5,148万円	5,504万円	約1.8倍
中央区	2,558万円	4,243万円	4,465万円	約1.7倍
南区	2,458万円	4,342万円	4,170万円	約1.7倍
緑区	1,876万円	3,014万円	2,956万円	約1.6倍
北区	1,890万円	3,007万円	2,891万円	約1.5倍
桜区	1,559万円	2,343万円	2,398万円	約1.5倍
見沼区	1,228万円	1,796万円	1,694万円	約1.4倍

※倍率は当社計算。西区・岩槻区は年間の成約件数が16〜59件と少なく、年ごとの振れが大きいため除いた
出典：東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向」表24（各年度版）

2015年度から2024年度まで、10区で成約価格がもっとも高かったのは毎年浦和区でした。2025年度は大宮区が浦和区を上回り、10年で約2.1倍と上昇幅も8区のなかでもっとも大きくなっています。

一方、南区・緑区・北区・見沼区の4区は、2025年度の成約価格が2024年度を下回りました。市全体では前年度比2.4%の上昇でしたが、区ごとに見ると、価格が下がった区も出ています。

区ごとの住宅地の地価変動率

区ごとの土地の価格の動きは、毎年1月1日時点の地価公示と、7月1日時点の地価調査で確認できます。2026年はどちらの調査でも、10区すべての住宅地で地価が上がりました。

区	住宅地の平均価格（円/㎡）	地価公示（1月1日）	地価調査（7月1日）
浦和区	428,900	+3.7%	+4.2%
大宮区	358,900	+3.9%	+3.8%
中央区	316,900	+3.4%	+3.6%
南区	306,800	+3.0%	+3.5%
北区	196,000	+2.6%	+3.0%
緑区	193,700	+2.3%	+2.7%
見沼区	120,400	+1.9%	+2.6%
西区	115,600	+2.1%	+2.2%
岩槻区	90,500	+1.5%	+1.8%
桜区	178,200	+1.9%	+1.6%
さいたま市	246,700	+2.7%	+2.9%

※平均価格は地価公示（2026年1月1日時点）の値。変動率は各地点の変動率の平均。地価公示と地価調査は調査地点が異なる
出典：埼玉県「令和8年地価公示のあらまし」「令和8年度地価調査のあらまし」

地価調査で住宅地の上昇率がもっとも高かったのは浦和区の4.2%で、埼玉県内の市区町村で4番目の高さでした。埼玉県全体の住宅地は1.6%の上昇で、さいたま市の2.9%はこれを上回っています。

マンションの成約価格が2025年度に前年度を下回った南区・北区・緑区・見沼区でも、住宅地の地価は上がり続けています。土地の価格とマンションの成約価格は、同じ動きをするとは限りません。

さいたま市のマンション価格が上がってきた理由

全国や東京都区部のマンション価格の動きと、建築費や金利などの変動要因は「マンション価格は今後下落する？」で詳しく説明しています。さいたま市ではこれに加えて、人口と世帯の増加、大宮駅・浦和駅周辺の再開発という地域の事情があります。東京都区部より価格の水準が低いことも、さいたま市の特徴です。

さいたま市の人口の推移

2025年の国勢調査で、さいたま市の人口は134万4,865人になり、2020年から2万840人増えました。増加率は1.6%で、2015年から2020年の4.8%より小さくなっています。

項目	2025年	2020年からの増加
人口	1,344,865人	+20,840人（+1.6%）
世帯数	619,153世帯	+36,678世帯（+6.3%）

出典：さいたま市「令和7年国勢調査 人口等基本集計結果（確報値）」

同じ調査で、埼玉県の人口は728万7,325人と前回より0.8%減り、1920年の調査開始以来はじめて前回を下回りました。県全体の人口が減るなかで、さいたま市の人口の増加数は県内の市町村で最多です。

世帯数の増加率6.3%は、人口の増加率1.6%を大きく上回りました。住宅は世帯ごとに必要になるため、世帯の増加は住宅を求める人の増加につながります。

大宮駅・浦和駅周辺の再開発

大宮駅は、東北・北海道・秋田・山形・上越・北陸の各新幹線が分かれる駅で、新幹線のほかにも3社9路線が乗り入れています。さいたま市は2018年7月に「大宮駅グランドセントラルステーション化構想」を策定し、駅と駅周辺の一体的な整備を進めています。

地区	内容	事業期間
浦和駅西口南高砂（浦和区）	地下2階・地上27階。商業・業務・住宅・公共公益施設・駅前広場。工事施工中	2013年〜2027年（予定）
大宮駅西口第3-A・D（大宮区）	地下2階・地上27階。商業・業務・住宅。事業計画認可	2021年〜2027年（予定）
大宮駅西口第3-B（大宮区）	地下2階・地上28階ほか。商業・業務・住宅。完了	2016年〜2025年
大宮駅東口大門町2丁目中（大宮区）	地下3階・地上18階。商業・業務・公共公益施設。完了	2015年〜2023年

出典：さいたま市「市街地再開発事業」（更新日2026年10月1日）、さいたま市「大宮駅東口駅前賑わい拠点まちづくり懇話会」資料

2026年の地価調査では、商業地の上昇率が浦和区で10.4%、大宮区で8.7%に達しました。住宅地の上昇率（浦和区4.2%、大宮区3.8%）の2倍以上で、2つの区では住宅地より商業地の地価が大きく上がっています。

東京23区との価格水準

2025年度の成約㎡単価は、東京都区部の134.54万円に対し、さいたま市は61.36万円でした。さいたま市の㎡単価は、都区部の半分以下にとどまっています。

項目	東京都区部	さいたま市	大宮区	浦和区
成約件数	21,723件	1,528件	244件	309件
成約㎡単価	134.54万円	61.36万円	87.35万円	82.90万円
成約価格	7,642万円	4,176万円	5,909万円	5,504万円

※2025年度の成約物件
出典：東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向」表24（2025年度）

さいたま市でもっとも高い大宮区でも、㎡単価は都区部の約65%でした（当社計算）。都区部の平均価格7,642万円は、さいたま市の平均より3,400万円以上高い水準です。

さいたま市のマンション価格は今後どうなる？

さいたま市では、人口と世帯の増加や駅周辺の再開発が続き、住宅地の地価も2026年7月時点で上がっています。一方で、マンションの成約価格は上がるペースが4年続けて小さくなり、首都圏全体では2026年9月まで5か月続けて前年を下回りました。

価格の上昇につながる材料

価格の上昇につながる材料は、2026年10月時点でも続いています。

材料	内容
世帯の増加	2020年から2025年に3万6,678世帯（6.3%）の増加
駅周辺の再開発	浦和駅西口南高砂、大宮駅西口第3-A・Dが2027年までの予定で事業中
地価の上昇	2026年の地価調査で住宅地2.9%、商業地6.2%の上昇
県内での人口の集中	埼玉県の人口が減るなかで、人口の増加数は県内最多

上がり続ける売出価格と前年を下回った成約価格

東日本レインズの月例速報では、成約した物件に加えて、新たに売りに出された物件（新規登録）と、売り出し中の物件（在庫）の動きも集計されています。2026年4月以降、新規登録の価格は毎月前年を上回る一方、成約価格は前年を下回る月が出てきました。

年月	成約価格の前年同月比	新規登録価格の前年同月比	在庫件数の前年同月比
2026年4月	+3.9%	+19.9%	-12.5%
2026年5月	+15.5%	+5.7%	-10.0%
2026年6月	-6.2%	+14.2%	-8.7%
2026年7月	+10.7%	+10.8%	-6.6%
2026年8月	+18.2%	+16.9%	-5.5%
2026年9月	-11.3%	+19.6%	+0.8%

※さいたま市の月次の原数値。成約・新規登録・在庫は対象の物件が異なるため、価格の水準どうしは比べられない
出典：東日本レインズ「月例速報 Market Watch（2026年9月度）」

在庫件数は2025年9月から2026年8月まで毎月前年を下回っていましたが、2026年9月は1,189件で前年を0.8%上回りました。9月の在庫物件の平均価格は4,100万円で、前年同月より21.6%高くなっています。

売り出す側が前年より高い価格を付け続けると、買い手が見つからない物件は在庫として残ります。在庫件数が前年を上回る月が続くかどうかが、今後の価格を見る手がかりになります。

金利の上昇と住宅ローン

2026年9月24日から、政策金利（無担保コールレート・オーバーナイト物）の誘導目標は1.25%程度になりました（日本銀行、9月18日決定）。7月の決定会合のあとは1.0%程度で、利上げによって住宅ローンの金利も上がりやすくなります。

項目	内容
政策金利	2026年9月24日から1.25%程度（それまでは1.0%程度）
フラット35の最頻金利	2026年10月は3.83%（返済期間21〜35年・融資率9割以下）

金利が上がると、同じ毎月の返済額で借りられる金額は減ってしまいます。買い手が借りられる金額が減れば、売出価格を上げても、その価格で売れる物件は限られます。

先に下がり始めた首都圏・東京との比較

東京都区部の中古マンションは、2026年9月の成約㎡単価が130.39万円で、前年同月を0.9%下回りました。前年を下回るのは2か月連続で、成約件数は9か月続けて減っています。

項目	首都圏	東京都区部	さいたま市
成約㎡単価（2026年9月）	81.07万円	130.39万円	59.71万円
㎡単価の前年同月比	-4.8%	-0.9%	-11.8%
成約件数の前年同月比	-22.7%	-30.6%	-28.3%
続いている動き	価格は5か月連続で下落	㎡単価は2か月連続で下落、件数は9か月連続で減少	件数は3〜9月の7か月中5か月で減少

出典：東日本レインズ「月例速報 Market Watch サマリーレポート・データ編（2026年9月度）」

東京都区部では、成約件数が減り続けたあとに価格が前年を下回り始めました。さいたま市の9月の㎡単価の前年比は都区部より大きなマイナスでしたが、前年同月が高かった影響もあり、月ごとの振れが大きい値です。東京の動きがそのままさいたま市で起きるとは限りませんが、成約件数と在庫件数の動きは、さいたま市でも価格の先行きを見る材料になります。

札幌市・仙台市・名古屋市・大阪市・福岡市の動きは「札幌のマンション価格推移は？」「仙台のマンション価格推移は？」「名古屋のマンション価格推移は？」「大阪のマンション価格推移は？」「福岡のマンション価格推移は？」で説明しています。

さいたま市でマンションを売るなら今が売り時か

さいたま市のマンション価格は10年で大きく上がりましたが、売り時は物件ごとに違います。判断の目安になるのは、築年数、所有期間が5年を超えているか、住宅ローンの残債の3つです。

築年数別の成約価格

埼玉県の中古マンションの成約価格を築年数ごとに分けると、築5年以内の5,648万円から築31年以上の1,373万円まで、4倍以上の幅があります。

築年数	成約件数	成約価格
築5年以内	359件	5,648万円
築6〜10年	451件	4,965万円
築11〜15年	453件	5,012万円
築16〜20年	614件	3,684万円
築21〜25年	551件	3,781万円
築26〜30年	803件	2,743万円
築31年以上	2,390件	1,373万円
計	5,621件	2,912万円

※埼玉県・2025年（1〜12月）の成約物件。さいたま市単独の築年数別の集計はない
出典：東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向」表15-⑤（2025年）

成約件数の42.5%を築31年以上のマンションが占め、その平均価格は1,373万円でした。築30年を超えると、築26〜30年の2,743万円から価格は半分ほどになります。

築26〜30年のマンションは、数年たつと築31年以上の区分に入ります。相場が上がっていても、築年数の進み方とあわせて売る時期を考える必要があります。

所有期間5年で変わる譲渡所得の税率

マンションを売って利益（譲渡所得）が出たときの税率は、所有期間によって変わります。租税特別措置法第31条には、長期譲渡所得の対象として「その年一月一日において所有期間が五年を超えるもの」とあります。所有期間は売った年の1月1日時点で数えるため、実際に所有していた年数とずれる点に注意が必要です。

区分	所有期間	所得税	住民税
長期譲渡所得	5年超	15%	5%
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%

※所有期間は売った年の1月1日時点で数える
※所得税とは別に、所得税額の2.1%の復興特別所得税がかかる
出典：租税特別措置法第31条・第32条、国税庁「暮らしの税情報（令和8年度版）」

2026年中に売る場合、2020年12月31日以前に取得していれば長期譲渡所得になり、2021年1月1日以後の取得なら短期譲渡所得になります。売る時期が数か月違うだけで、短期譲渡所得になり税率が上がってしまうことがあります。

自分が住んでいたマンションを売った場合は、一定の要件を満たすと、所有期間にかかわらず譲渡所得から3,000万円まで控除できます（租税特別措置法第35条）。

住み替え・ローン残債と売却時期

住み替えでは、今の家を先に売るか、新しい家を先に買うかで資金の段取りが変わります。売却と購入の順番やタイミングは「住み替えのタイミングは築何年が目安？」で説明しています。

住宅ローンが残っているマンションは、売却代金でローンを完済して抵当権を抹消しないと、買い手に引き渡せません。売却価格が残債を下回る場合は、差額を自己資金で用意する必要があります。ローン中の売却の流れは「ローン中の家は売れる？」を参考にしてください。

＼ 今のマンションはいくらで売れる？ ／

さいたま市のマンション売却相場の調べ方

さいたま市のマンションの「相場」として出てくる価格には、成約価格・売出価格・査定価格の3種類があります。売り出し中の物件に付いている売出価格は、値下げ交渉が入る前の価格で、実際に売れる価格とは違います。

成約価格・売出価格・査定価格とは？

売るかどうかを決めるときに使う価格は、成約価格と査定価格の2つです。

価格	決める人	意味	使い道
成約価格	売主と買主	実際に売買が成立した価格	相場の確認
売出価格	売主（不動産会社と相談）	売りに出したときの希望価格	競合物件の確認
査定価格	不動産会社	売れると見込まれる価格	売出価格を決める目安

売り出し中の物件の価格だけを見て相場を判断すると、実際に売れる価格より高く見積もってしまいます。

公的データで成約価格を調べる

成約価格は、東日本レインズと国土交通省のデータで調べられます。

データ	わかること	地域の単位
東日本レインズ「月例速報 Market Watch」データ編	中古マンションの成約・新規登録・在庫の件数と価格の月次推移	さいたま市
東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向」表24	中古マンションの成約件数・価格の年度の値	さいたま市の区ごと
国土交通省「不動産情報ライブラリ」	個別の取引の価格・面積・築年	区・地区ごと

東日本レインズの年報なら区ごとの平均まで確認できますが、同じ区でも駅からの距離や築年数によって価格は大きく違います。不動産情報ライブラリでは、自分のマンションに近い地区で、築年数や広さが近い物件の取引価格を確認できます。

一括査定で複数社の査定額を比べる

公的データの成約価格は、地域や築年数ごとの平均です。自分のマンションの価格を知るには査定が必要で、査定額は不動産会社ごとに違うため、1社だけでは高いのか低いのか判断できません。

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査定額が高すぎる会社を選ぶと、売り出してから値下げが続いてしまうことがあります。査定額の見方は「不動産査定が高すぎるのはなぜ？」で説明しています。

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【よくある質問】さいたま市のマンション価格

【まとめ】さいたま市のマンション価格推移と売り時

さいたま市の中古マンションの成約価格は、2015年度の2,308万円から2025年度は4,176万円になり、10年で約1.8倍に上がりました。区ごとに見ると、2025年度は大宮区が5,909万円、見沼区が1,694万円で、価格水準も上がり方も大きく違います。

一方で、前年度と比べた上昇率は2021年度の12.7%から2025年度は2.4%まで小さくなりました。2026年に入ってからは、新規登録の価格が毎月前年を上回るなかで成約価格が前年を下回る月があり、9月には在庫件数も前年を上回っています。首都圏全体の成約価格は5か月続けて前年を下回り、政策金利は9月に1.25%程度へ引き上げられました。

さいたま市全体の相場が上がってきたとしても、自分のマンションの価格は区・築年数・広さによって違います。いくらで売れるかは、査定を受けて確かめる必要があります。

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出典

• 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」表15・表24（2015〜2025年度版）
• 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」2026年4月17日公表
• 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート・データ編（2026年9月度）」2026年10月13日公表
• 埼玉県「令和8年地価公示のあらまし」2026年3月17日発表
• 埼玉県「令和8年度地価調査のあらまし」2026年9月15日発表
• さいたま市「令和7年国勢調査 人口等基本集計結果（確報値）」更新日2026年10月9日
• 埼玉県「令和7年国勢調査 人口等基本集計結果（確報値）」2026年9月29日発表
• さいたま市「市街地再開発事業地区一覧」更新日2026年10月1日
• さいたま市「第1回 大宮駅東口駅前賑わい拠点まちづくり懇話会 資料1」
• 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」2026年9月18日
• 住宅金融支援機構「フラット35 借入金利（2026年10月）」
• 租税特別措置法第31条・第32条・第35条
• 国税庁「暮らしの税情報（令和8年度版）」