一戸建ての家を売却する方法とは？事前準備から売却までの流れや注意点を解説

一戸建ての売却は、マンションと比べて物件ごとの条件差が大きく、価格設定や不動産会社選びで結果が変わりやすい売却です。

築年数、建物の状態、土地の形、接道状況、境界、周辺需要など、買主が確認するポイントが多いため、事前準備をしないまま売り出すと売却が長引くことがあります。

一方で、最新の流通データでは中古戸建住宅の成約件数も増えており、「一戸建てだから売れない」と決めつける必要はありません。

大切なのは、売却方法の違いを理解し、必要書類や費用を早めに確認し、複数の不動産会社から査定を取って比較することです。

本記事では、一戸建て売却の基本、売却方法、流れ、必要書類、費用、注意点を初心者にもわかりやすく解説します。

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※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

一戸建ての売却は難しい？

一戸建ては、マンションよりも売却の難易度が高くなりやすい物件です。

理由は、建物の状態や土地条件によって評価が大きく変わるうえ、買主が確認すべき項目も多いからです。

ただし、現在も中古戸建住宅の取引は行われています。東日本不動産流通機構の2025年度データでは、首都圏の中古マンション成約件数は49,314件、中古戸建住宅の成約件数は22,042件でした。

種別	2025年度の成約件数	平均成約価格
中古マンション	49,314件	5,322万円
中古戸建住宅	22,042件	3,958万円

マンションのほうが成約件数は多いものの、中古戸建住宅も一定の取引量があります。

そのため、「一戸建ては売れない」と考えるよりも、「自分の家の条件に合った売り方を選ぶ」と考えることが大切です。

• 2025年度の首都圏データ。2025年1月以降はレインズのシステム改修により成約件数へ影響している可能性があります。

築年数や建物状態で評価が変わりやすい

一戸建ての多くを占める木造住宅は、税務上の法定耐用年数が22年です。

一方、マンションに多い鉄筋コンクリート造の住宅は47年です。

ただし、法定耐用年数は税務上の減価償却に使う年数であり、建物の寿命そのものではありません。

売却時の評価では、築年数だけでなく、修繕履歴、雨漏りやシロアリ被害の有無、設備の状態、間取り、耐震性なども確認されます。

古い一戸建てでも、土地の価値が高いエリアや、建物を丁寧に維持している物件であれば、売却できる可能性は十分にあります。

戸建て需要はエリアや家族構成によって分かれる

全国的には単身世帯の割合が増えており、2050年には単独世帯が44.3％になると推計されています。

一方、「夫婦と子」の世帯割合は2020年の25.2％から2050年には21.5％へ低下する見込みです。

この傾向だけを見ると、ファミリー向けの一戸建て需要は伸びにくいように見えます。

しかし、子育て世帯が多いエリア、駅から遠くても駐車場や庭を重視するエリア、土地の広さに価値があるエリアでは、一戸建てを探す買主もいます。

売却を成功させるには、全国的な傾向だけでなく、地域の需要に詳しい不動産会社を選ぶことが重要です。

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一戸建てを売却する3つの方法

一戸建ての主な売却方法は、仲介、即時買取、買取保証の3つです。

高く売りたいなら仲介、早く確実に売りたいなら即時買取、期限を決めつつ仲介にも挑戦したいなら買取保証が選択肢になります。

売却方法	向いている人	価格の目安	期間の目安
仲介	できるだけ高く売りたい人	市場価格に近い価格を狙いやすい	3〜6ヶ月程度が目安
即時買取	早く現金化したい人	仲介より低くなりやすい	数日〜1ヶ月程度が目安
買取保証	期限内に売却したい人	仲介で売れれば高値を狙える。保証買取価格は低めになりやすい	仲介期間後に買取へ移行

それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

仲介｜不動産会社に買い手を探してもらう

仲介とは、不動産会社に売却活動を依頼し、買主を探してもらう方法です。

一般的な不動産売却の方法で、価格を重視する人に向いています。

メリット	市場価格に近い金額で売れる可能性がある 複数の買主候補から条件を選べる 売却活動を不動産会社に任せられる
デメリット	売却まで時間がかかることがある 内覧対応や価格交渉が発生する 成約時に仲介手数料がかかる 必ず売れる保証はない

人気エリアの築浅物件、土地条件が良い物件、住宅ローン残債があるため高値売却を目指したい物件は、まず仲介を検討するとよいでしょう。

即時買取｜不動産会社に直接買い取ってもらう

即時買取は、不動産会社が買主となって家を直接買い取る方法です。

一般の買主を探す必要がないため、売却までの期間を短くしやすい点が特徴です。

メリット	短期間で売却しやすい 内覧対応や販売活動の負担が少ない 現状のまま売却できる場合がある 直接買取なら仲介手数料がかからないことが多い
デメリット	仲介より売却価格が低くなりやすい 買取できる会社が限られる 物件条件によっては買取を断られることもある

住み替え資金を早く用意したい、相続した家を早めに整理したい、遠方で管理が難しいといった場合は、即時買取が向いています。

買取保証｜仲介で売れなかったら買い取ってもらう

買取保証は、まず仲介で売り出し、一定期間内に売れなかった場合に不動産会社があらかじめ決めた価格で買い取る仕組みです。

「できれば高く売りたいが、期限内に現金化したい」という人に向いています。

メリット	仲介で高値売却を狙える 売却期限を決めやすい 売れ残りの不安を減らせる
デメリット	保証買取価格は低めになりやすい 対応している不動産会社が限られる 仲介期間中は内覧対応が必要 契約条件によっては会社変更がしにくい

買取保証を利用する場合は、保証価格、保証期間、仲介期間中の販売価格、買取へ移行する条件を契約前に必ず確認しましょう。

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一戸建てを売却するときの流れと期間

仲介で一戸建てを売却する場合、準備から引き渡しまでの期間は3〜6ヶ月程度を見込むのが一般的です。

物件条件や価格設定によっては、1ヶ月ほどで買主が見つかることもあれば、半年以上かかることもあります。

①売りたい一戸建ての相場を調べる

まずは、近い条件の物件がいくらで売れているかを確認しましょう。

相場を知らないまま査定を受けると、査定額が高いのか低いのか判断しにくくなります。

ただし、ポータルサイトに掲載されている価格は「売り出し価格」であり、実際の成約価格とは異なることがあります。

最終的な売却見込み額を知るには、不動産会社の査定を受ける必要があります。

②不動産会社を選んで査定を依頼する

相場を把握したら、不動産会社に査定を依頼します。

査定には、机上査定と訪問査定があります。

一戸建ては現地確認で評価が変わりやすいため、最終的には訪問査定を受けるのがおすすめです。

査定額だけでなく、価格の根拠、販売戦略、担当者の対応も比較しましょう。

目安として3社以上に査定を依頼すると、相場の幅と会社ごとの違いが見えやすくなります。

③媒介契約を結ぶ

査定結果を比較したら、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

契約の種類	依頼できる会社	自分で買主を探す	活動報告
一般媒介契約	複数社に依頼可能	可能	法的義務なし
専任媒介契約	1社のみ	可能	2週間に1回以上
専属専任媒介契約	1社のみ	不可	1週間に1回以上

複数社に依頼して幅広く買主を探したいなら一般媒介契約、1社にしっかり販売活動を任せたいなら専任媒介契約や専属専任媒介契約が候補になります。

契約前には、広告方法、販売価格の見直しタイミング、レインズ登録の有無、活動報告の内容を確認しておきましょう。

④売却活動を行う

媒介契約を結ぶと、不動産会社が広告掲載や問い合わせ対応を始めます。

売主は、内覧に備えて室内や外回りを整えておきましょう。

問い合わせが少ない場合は、価格が高すぎる、写真の見せ方が弱い、販売エリアに強い会社ではないなどの原因が考えられます。

売り出し後1〜2ヶ月で反響が少ない場合は、不動産会社と販売戦略を見直しましょう。

⑤買主と売買契約を結ぶ

買主が見つかると、価格や引き渡し時期などの条件交渉を行い、合意後に売買契約を結びます。

契約時には、売買契約書、重要事項説明書、付帯設備表、物件状況報告書の内容を確認します。

特に、引き渡し日、手付金、契約解除条件、契約不適合責任、残す設備と撤去する設備はトラブルになりやすい項目です。

口頭で合意した内容がある場合も、契約書や付帯設備表に反映されているか確認しましょう。

⑥決済と引き渡しを行う

売買契約後は、決済日までに引っ越し、書類準備、住宅ローン完済手続きなどを進めます。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消してから引き渡すのが一般的です。

売却価格がローン残債を下回る場合は、通常売却が難しくなることがあるため、早めに金融機関と不動産会社へ相談しましょう。

⑦必要に応じて確定申告する

一戸建てを売却して譲渡益が出た場合や、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は、確定申告が必要です。

確定申告の期間は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までです。期限日が土日祝日の場合は、翌開庁日までになります。

マイホームの売却では、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

ただし、特例の適用可否は、住んでいた期間、売却時期、過去の特例利用状況、買主との関係などで変わります。

税金に不安がある場合は、不動産会社だけで判断せず、税理士や税務署に確認しましょう。

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一戸建て売却時の準備事項｜必要書類と費用

一戸建ての売却では、土地や建物に関する確認事項が多くあります。

準備不足のまま売り出すと、契約直前で測量や書類取得が必要になり、売却が遅れることがあります。

一戸建てを売る前に確認すべきこと

土地の境界

一戸建ての売却では、隣地との境界が明確かどうかが重要です。

境界確認書や確定測量図があれば、買主が安心して購入しやすくなります。

古い一戸建てや相続した家では、境界があいまいなままになっていることもあります。

境界が不明な場合は、売り出し前に不動産会社へ相談し、必要に応じて土地家屋調査士による測量を検討しましょう。

建物や土地の法的制限

建物や土地が建築基準法などの制限に関係していないかも確認が必要です。

特に、再建築できる土地かどうかは買主の判断に大きく影響します。

古い家では、現在の法令に照らすと同じ規模で再建築できない場合もあります。

不明点がある場合は、建築確認済証、検査済証、建物図面などを準備して不動産会社に確認してもらいましょう。

住宅ローンの残債

住宅ローンが残っている場合は、売却前に残債額を確認しましょう。

売却代金でローンを完済できない場合、抵当権を抹消できず、通常の売却が難しくなることがあります。

売却見込み額よりローン残債が多い場合は、自己資金で不足分を補う方法や、金融機関と相談して任意売却を検討する方法があります。

固定資産税・都市計画税の納税状況

固定資産税や都市計画税に未納がないか確認しましょう。

売却年の税金は、引き渡し日を基準に買主と日割り精算するのが一般的です。

精算に使うため、固定資産税納税通知書や課税明細書は手元に保管しておきましょう。

一戸建ての売却に必要な書類一覧

必要書類は物件の状況や不動産会社によって異なりますが、主な書類は次のとおりです。

査定・媒介契約時に準備したい書類

書類名	主な目的	備考
登記済権利証または登記識別情報	所有者確認	紛失している場合は早めに相談
固定資産税納税通知書	税額・土地建物の内容確認	最新年度のものを準備
間取り図・建物図面	広告作成・査定	建築時の資料があれば用意
測量図・境界確認書	土地面積・境界確認	ない場合は測量が必要になることもある
住宅ローン残高がわかる資料	ローン完済可否の確認	残債がある場合に必要

売買契約・決済時に必要になりやすい書類

書類・持ち物	主な目的	備考
本人確認書類	本人確認	運転免許証、マイナンバーカードなど
実印・印鑑証明書	契約・登記手続き	印鑑証明書は発行後3ヶ月以内を求められることが多い
住民票または戸籍の附票	登記住所と現住所が異なる場合の確認	住所変更登記が必要な場合に使用
抵当権抹消関係書類	住宅ローン完済後の抵当権抹消	金融機関や司法書士と確認
通帳またはキャッシュカード	売却代金の入金確認	着金確認に使用
鍵一式	物件の引き渡し	玄関、勝手口、物置、郵便受けなど

上記は一般的な例です。相続物件、共有名義、住所変更未了、抵当権あり、境界未確定などの場合は追加書類が必要になります。

書類の取得には時間がかかることがあるため、査定依頼の段階で不動産会社に確認しておきましょう。

一戸建ての売却にかかる費用一覧

一戸建ての売却では、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用などが発生します。

費用項目	金額の目安	備考
仲介手数料	売却価格400万円超の場合、売却価格×3％＋6万円＋消費税が上限の目安	800万円以下の低廉な空家等では、特例により上限が33万円（税込）となる場合あり
印紙税	契約金額により200円〜48万円	不動産売買契約書には軽減措置が適用される場合あり
抵当権抹消費用	登録免許税は不動産1個につき1,000円	土地と建物なら2,000円が目安。司法書士報酬は別途1〜2万円程度が目安
測量費用	30万円〜80万円程度	境界が未確定の場合に必要になることがある
引っ越し費用	10万円〜30万円程度	距離、荷物量、時期で変動
不用品処分費用	1万円〜20万円程度	残置物の量で変動
書類取得費用	数千円程度	住民票、印鑑証明書、登記事項証明書など

売却によって譲渡益が出た場合は、所得税、住民税、復興特別所得税がかかることがあります。

手取り額を知りたい場合は、「売却価格」から「住宅ローン残債」「売却費用」「税金」を差し引いて試算しましょう。

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※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

一戸建て売却時の注意点

一戸建て売却では、良かれと思って行った解体やリフォームが、かえって損につながることがあります。

ここでは、売却前に特に注意したいポイントを解説します。

解体する前に必ず不動産会社へ相談する

古い家を売るとき、「更地にしたほうが売れやすい」と考える人は少なくありません。

しかし、解体には数十万円〜数百万円の費用がかかることがあり、その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。

また、住宅が建っている土地には固定資産税・都市計画税の住宅用地特例が適用されていることがあります。

建物を解体して住宅用地でなくなると、この特例が外れて土地の税負担が増える可能性があります。

老朽化が激しく危険な場合や、更地需要が強いエリアでは解体が有効なこともあります。

判断を誤らないために、解体前に複数の不動産会社へ相談しましょう。

売却前の大規模リフォームは慎重に判断する

売却前に大規模リフォームをすれば高く売れると思いがちですが、かけた費用を回収できるとは限りません。

買主の中には、購入後に自分好みにリフォームしたい人もいます。

売主が先にリフォームしてしまうと、買主の好みに合わず、かえって検討対象から外れることもあります。

売却前に行うなら、清掃、荷物整理、壊れた設備の簡単な補修、臭い対策など、内覧時の印象を整える範囲にとどめるのが基本です。

水回り交換や外壁塗装など大きな費用がかかる工事は、不動産会社に費用対効果を確認してから判断しましょう。

売買契約書・付帯設備表・物件状況報告書を確認する

売買契約では、契約書だけでなく、付帯設備表や物件状況報告書の内容も重要です。

エアコン、照明、給湯器、カーテンレール、庭木、物置などを残すのか撤去するのか、事前に整理しておきましょう。

また、雨漏り、シロアリ被害、給排水管の不具合、境界トラブルなどを把握している場合は、正しく告知する必要があります。

契約前に不明点がある場合は、遠慮せず不動産会社へ確認しましょう。

「聞いていない」「違う認識だった」というトラブルを防ぐには、契約書類に明記しておくことが大切です。

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※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

一戸建ての売却を成功させるためのポイント

一戸建ての売却を成功させるには、売り出し前の準備と不動産会社選びが重要です。

特に、次の3つは早めに確認しておきましょう。

売り出し価格が高すぎると問い合わせが入りにくく、安すぎると手取り額が減ってしまいます。

複数社の査定額と根拠を比較し、相場から大きく外れない価格設定を行いましょう。

また、内覧時は玄関、水回り、リビング、庭、駐車場の印象が重要です。

大規模リフォームよりも、掃除、整理整頓、換気、簡単な補修のほうが費用対効果を見込みやすいケースがあります。

複数社の査定を取るなら不動産一括査定サイトが便利

一戸建ては、会社によって査定額や販売戦略に差が出やすい物件です。

地域の戸建てに強い会社、古家付き土地の売却に詳しい会社、買取に強い会社など、得意分野は会社ごとに異なります。

1社だけの査定で決めるより、複数社の査定額と担当者の提案内容を比べたほうが、自分に合う会社を選びやすくなります。

不動産一括査定サイトを使えば、1回の入力で複数の不動産会社に査定依頼できます。

ただし、査定後に複数社から連絡が来ることもあるため、連絡手段や対応できる時間帯を整理してから利用すると安心です。

リビンマッチ｜地方の一戸建てにも対応しやすい一括査定サイト

会社名	リビン・テクノロジーズ株式会社
対応エリア	全国
加盟企業数	約2,100社

リビンマッチは、全国の不動産会社へ査定依頼できる不動産一括査定サイトです。

加盟企業数は約2,100社で、都市部だけでなく地方の一戸建てを相談したい場合にも候補になります。

「まずは自宅の売却相場を知りたい」「地域に強い不動産会社を探したい」という人は、査定候補のひとつとして検討しやすいでしょう。

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※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

HOME4U｜NTTデータ・ウィズ運営の一括査定サイト

会社名	株式会社NTTデータ・ウィズ
対応エリア	全国
提携会社数	全国約2,500社

HOME4Uは、NTTデータ・ウィズが運営する不動産一括査定サイトです。

全国約2,500社の不動産会社から、最大6社に査定依頼できます。

運営会社の安心感や、提携会社数の多さを重視したい人に向いています。

イエウール｜全国2,000社以上と提携する一括査定サイト

会社名	株式会社Speee
対応エリア	全国
提携会社数	2,000社以上

イエウールは、株式会社Speeeが運営する不動産一括査定サイトです。

全国2,000社以上の不動産会社と提携しており、最大6社へ査定依頼できます。

複数社の査定額や対応を比べて、自分の一戸建てに合う会社を選びたい人に向いています。

戸建て売却は準備と会社選びが重要

一戸建ての売却方法には、仲介、即時買取、買取保証があります。

できるだけ高く売りたいなら仲介、早く売りたいなら即時買取、期限内の売却を重視するなら買取保証が候補です。

売却前には、境界、法的制限、住宅ローン残債、固定資産税、必要書類を確認しておきましょう。

一戸建ては、マンションより条件差が大きいため、会社によって査定額や売り方の提案が変わりやすい物件です。

まずは複数の不動産会社に相談し、自分の家に合った売却方法を比較しましょう。

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※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

一戸建ての売却に関するよくある質問

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※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

出典

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」（公開日：2026年4月17日）
国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」
国土交通省「住宅に関する価格評価手法」
国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）－令和6（2024）年推計－」（公開日：2024年4月12日）
国土交通省「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」
公益財団法人東日本不動産流通機構「媒介契約制度」
国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.7101 不動産の譲渡・土地の賃貸借・消費貸借・運送等に関する契約書」
e-Gov法令検索「建築基準法」
国土交通省「用途地域」
大阪市「住宅用地の課税標準の特例措置」（公開日：2025年1月22日）
リビンマッチ「仕入れ担当の方はこちら」
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