一戸建ての家を売却する方法とは？事前準備から売却までの流れや注意点を解説

一戸建てはマンションに比べ、建物の状態や土地の条件など、物件ごとの違いが価格に反映されやすい不動産です。そのため、価格設定や不動産会社選びによって売却結果に差が出ることがあります。

築年数、修繕状況、土地の形、接道状況、境界、周辺需要など、買主が確認する項目も多いため、事前準備をしないまま売り出すと売却が長引くことがあります。

一方、東日本不動産流通機構によると、2025年度の首都圏では中古戸建住宅が22,042件成約しています。「一戸建てだから売れない」と決めつける必要はありません。

大切なのは、売却方法の違いを理解し、必要書類や費用を早めに確認したうえで、複数の不動産会社から査定を取って比較することです。

本記事では、一戸建て売却の基本、売却方法、流れ、必要書類、費用、注意点を初心者にもわかりやすく解説します。

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一戸建ての売却は難しい？

一戸建ては「売れない」のではなく、マンションより評価項目が多く、物件ごとに適した売り方が変わりやすい不動産です。

建物の状態だけでなく、土地の形状、道路との接し方、境界、駐車スペース、周辺環境などによって評価が変わるためです。

東日本不動産流通機構の2025年度データでは、首都圏の中古マンション成約件数は49,314件、中古戸建住宅の成約件数は22,042件でした。

種別	2025年度の成約件数	平均成約価格
中古マンション	49,314件	5,322万円
中古戸建住宅	22,042件	3,958万円

マンションより件数規模は小さいものの、中古戸建住宅にも継続的な取引があります。

なお、平均成約価格は、取引された物件の地域、面積、築年数などの構成によって変わります。マンションと一戸建ての優劣を示す数字ではありません。

「一戸建ては売れない」と考えるのではなく、自宅の土地・建物の条件と地域需要に合った売り方を選ぶことが大切です。

※2025年度の首都圏データです。2025年1月にレインズのシステム改修・集計仕様の変更が行われているため、前年同月や前年度との単純比較には注意が必要です。

築年数や建物状態で評価が変わりやすい

住宅用の木造建物は、税務上の法定耐用年数が22年です。

マンションに多い住宅用の鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造は47年です。

ただし、法定耐用年数は減価償却費を計算するための税務上の年数です。建物の寿命や、売却価格が一律にゼロになる時期を示すものではありません。

売却時の評価では、築年数だけでなく、修繕履歴、雨漏りやシロアリ被害の有無、設備の状態、間取り、耐震性なども確認されます。

築年数が経過した一戸建てでも、土地の需要があるエリアや、建物が適切に維持されている物件であれば売却できる可能性があります。

戸建て需要はエリアや家族構成によって分かれる

国立社会保障・人口問題研究所の推計では、全国の一般世帯に占める単独世帯の割合は、2050年に44.3％になる見込みです。

一方、「夫婦と子」の世帯割合は、2020年の25.2％から2050年には21.5％へ低下すると推計されています。

ただし、これは全国の世帯構成に関する推計であり、特定地域の一戸建て需要がそのまま減少することを示すものではありません。

子育て世帯が多いエリア、駐車場や庭を重視するエリア、土地の広さに価値があるエリアなどでは、一戸建てを探す買主が見つかる可能性があります。

売却を進めるときは、全国的な傾向だけで判断せず、地域の需要に詳しい不動産会社を選ぶことが重要です。

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一戸建てを売却する3つの方法

一戸建ての主な売却方法は、仲介、即時買取、買取保証の3つです。

価格を重視するなら仲介、売却までの早さや確実性を重視するなら即時買取、期限を決めながら仲介での売却にも挑戦したいなら買取保証が選択肢になります。

売却方法	向いている人	価格の傾向	期間の傾向
仲介	できるだけ高く売りたい人	市場価格に近い価格を狙いやすい	3〜6か月程度がひとつの目安 条件によっては長期化する
即時買取	早く現金化したい人	仲介より低くなりやすい	仲介より短いことが多い 会社・物件条件により異なる
買取保証	期限内に売却したい人	仲介で売れれば高値を狙える 保証買取価格は低めになりやすい	設定した仲介期間後に買取へ移行

それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

仲介｜不動産会社に買い手を探してもらう

仲介とは、不動産会社に売却活動を依頼し、一般の買主を探してもらう方法です。

一般的な不動産売却の方法で、売却価格を重視する人に向いています。

メリット	市場価格に近い金額で売れる可能性がある 複数の買主候補から条件を選べる 広告や問い合わせ対応を不動産会社に任せられる
デメリット	売却まで時間がかかることがある 内覧対応や価格交渉が発生する 成約時に仲介手数料がかかる 必ず売れる保証はない

人気エリアの築浅物件、土地条件が良い物件、住宅ローン残債があり一定以上の売却価格を確保したい物件では、まず仲介を検討するとよいでしょう。

即時買取｜不動産会社に直接買い取ってもらう

即時買取は、不動産会社が買主となって家を直接買い取る方法です。

一般の買主を探す販売活動がないため、仲介より売却期間を短くしやすい点が特徴です。

メリット	短期間で売却しやすい 内覧対応や販売活動の負担が少ない 現状のまま売却できる場合がある 買取業者との直接契約なら仲介手数料は原則不要
デメリット	仲介より売却価格が低くなりやすい 買取できる会社が限られる 物件条件によっては買取を断られることもある

買取業者との間に仲介会社が入る取引では、仲介手数料が発生する場合があります。査定時に契約形態と費用を確認しましょう。

住み替え資金を早く用意したい、相続した家を早めに整理したい、遠方で管理が難しいといった場合は、即時買取が適しています。

買取保証｜仲介で売れなかったら買い取ってもらう

買取保証は、まず仲介で売り出し、一定期間内に売れなかった場合に、不動産会社があらかじめ決めた価格で買い取る仕組みです。

「できれば高く売りたいが、期限内には現金化したい」という人に向いています。

メリット	仲介で高値売却を狙える 売却期限を決めやすい 売れ残りの不安を減らせる
デメリット	保証買取価格は低めになりやすい 対応している不動産会社が限られる 仲介期間中は内覧対応が必要 契約条件によっては会社変更がしにくい

買取保証を利用する場合は、保証価格、保証期間、仲介期間中の販売価格、買取へ移行する条件、対象外となるケースを契約前に確認しましょう。

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一戸建てを売却するときの流れと期間

仲介で一戸建てを売却する場合、準備から引き渡しまでの期間は3〜6か月程度がひとつの目安です。

物件条件、売り出し価格、地域の需要などによっては、短期間で買主が見つかることもあれば、半年以上かかることもあります。

①売りたい一戸建ての相場を調べる

まずは、近い条件の物件がいくらで売り出され、実際にいくらで取引されているかを確認しましょう。

相場を知らないまま査定を受けると、提示された査定額が妥当か判断しにくくなります。

ただし、ポータルサイトに掲載されている価格は主に「売り出し価格」であり、値下げや価格交渉を経た実際の成約価格とは異なることがあります。

自宅の状態まで踏まえた売却見込み額を知るには、不動産会社の査定を受ける必要があります。

②不動産会社を選んで査定を依頼する

相場を把握したら、不動産会社に査定を依頼します。

査定には、机上査定と訪問査定があります。

一戸建ては現地確認によって評価が変わりやすいため、売り出し価格を決める前には訪問査定を受けるのがおすすめです。

査定額だけでなく、査定の根拠、販売戦略、地域での売却実績、担当者の説明や対応も比較しましょう。

複数社、目安として3社程度へ依頼すると、相場の幅や会社ごとの提案の違いを確認しやすくなります。

③媒介契約を結ぶ

査定結果を比較したら、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

契約の種類	依頼できる会社	自己発見取引	レインズ登録	活動報告
一般媒介契約	複数社に依頼可能	可能	法律上の義務なし	法律上の義務なし
専任媒介契約	1社のみ	可能	契約翌日から7日以内 休業日を除く	2週間に1回以上
専属専任媒介契約	1社のみ	不可	契約翌日から5日以内 休業日を除く	1週間に1回以上

自己発見取引とは、売主自身が見つけた買主と不動産会社を介さずに契約することです。専属専任媒介契約では認められていません。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は3か月以内です。更新するときも、自動更新ではなく売主の申し出が必要です。

複数社へ依頼して買主との接点を広げたいなら一般媒介契約、1社に販売活動を集約したいなら専任媒介契約や専属専任媒介契約を検討しましょう。

契約前には、広告方法、販売価格の見直し時期、レインズへの登録、活動報告の内容、契約解除時の取り扱いを確認しておきましょう。

④売却活動を行う

媒介契約を結ぶと、不動産会社が広告掲載や購入希望者からの問い合わせ対応を始めます。

売主は、内覧に備えて室内や外回りを整えておきましょう。

問い合わせが少ない場合は、価格が相場より高い、写真や広告内容で魅力が伝わっていない、その地域や物件種別に強い会社へ依頼できていないなどの原因が考えられます。

売り出し後1〜2か月をひとつの目安として反響が乏しい場合は、不動産会社と原因を確認し、価格や広告方法などの販売戦略を見直しましょう。

⑤買主と売買契約を結ぶ

買主が見つかると、価格や引き渡し時期などの条件交渉を行い、双方が合意した後に売買契約を結びます。

契約時には、売買契約書、重要事項説明書、付帯設備表、物件状況報告書の内容を確認します。

特に、引き渡し日、手付金、契約解除の条件、契約不適合責任、残す設備と撤去する設備は、認識違いが起きやすい項目です。

口頭で合意した内容がある場合も、売買契約書や付帯設備表などの書面に反映されているか確認しましょう。

⑥決済と引き渡しを行う

売買契約後は、決済日までに引っ越し、書類準備、住宅ローンの完済手続きなどを進めます。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金や自己資金でローンを完済し、抵当権を抹消できる状態にしてから引き渡すのが一般的です。

売却見込み額がローン残債と売却費用の合計を下回る場合は、自己資金による補填が必要になることがあります。早めに金融機関と不動産会社へ相談しましょう。

⑦必要に応じて確定申告する

一戸建てを売却して譲渡益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。また、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、特例適用後の税額がゼロであっても確定申告が必要です。

確定申告の期間は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までです。期限日が土日祝日に当たる場合は、翌開庁日が期限になります。

マイホームの売却では、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

ただし、特例の適用可否は、居住状況、売却時期、過去の特例利用状況、買主との関係などで変わります。住宅ローン控除を含むほかの特例との併用制限にも注意が必要です。

税金に不安がある場合は、不動産会社だけで判断せず、税理士や税務署に確認しましょう。

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一戸建て売却時の準備事項｜必要書類と費用

一戸建ての売却では、建物だけでなく土地や道路、境界に関する確認事項もあります。

準備不足のまま売り出すと、契約直前に測量や登記、書類取得が必要になり、売却スケジュールが遅れることがあります。

一戸建てを売る前に確認すべきこと

土地の境界

一戸建ての売却では、隣地との境界や売却対象となる土地の範囲が明確か確認することが重要です。

境界確認書や確定測量図などがあれば、買主が土地の範囲を確認しやすくなります。

古い一戸建てや相続した家では、境界標が見つからない、過去の測量図と現況が一致しないといったこともあります。

すべての売買で確定測量が必須とは限りませんが、買主や契約条件によって求められる場合があります。境界が不明なときは、売り出し前に不動産会社へ相談し、必要に応じて土地家屋調査士による測量を検討しましょう。

建物や土地の法的制限

建物や土地が、建築基準法や都市計画法などの制限に関係していないかも確認が必要です。

特に、建物を解体した後に再建築できる土地かどうかは、買主の判断や売却価格に影響します。

古い家では、建築後の法改正や増改築などにより、現在の法令では同じ規模の建物を再建築できない場合があります。

不明点がある場合は、建築確認済証、検査済証、建物図面などを準備し、不動産会社や自治体の建築担当窓口へ確認しましょう。

住宅ローンの残債

住宅ローンが残っている場合は、売却前に金融機関へ残債額と一括返済の手続きを確認しましょう。

売却代金と自己資金でローンを完済できない場合、抵当権を抹消できず、通常の売却が難しくなることがあります。

売却見込み額から仲介手数料などの売却費用を差し引いても残債を完済できない場合は、自己資金で不足分を補う方法や、金融機関の同意を得て任意売却を進める方法などを検討します。早めに金融機関と不動産会社へ相談しましょう。

固定資産税・都市計画税の納税状況

固定資産税や都市計画税に未納がないか確認しましょう。

固定資産税・都市計画税の納税義務者は、原則としてその年の1月1日時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人です。

売買では、引き渡し日などを基準に売主と買主で日割り精算することが一般的ですが、これは当事者間の契約上の精算です。自治体に対する納税義務者が途中で変わるわけではなく、精算の起算日も地域や契約によって異なります。

精算額の確認に使うため、固定資産税納税通知書や課税明細書は手元に保管しておきましょう。

一戸建ての売却に必要な書類一覧

必要書類は物件の状況、不動産会社、買主、金融機関によって異なります。主な書類は次のとおりです。

査定・媒介契約時に準備したい書類

書類名	主な目的	備考
登記済権利証または登記識別情報	所有者・登記情報の確認	紛失している場合は早めに不動産会社や司法書士へ相談
固定資産税納税通知書・課税明細書	税額・土地建物の内容確認	最新年度のものを準備
間取り図・建物図面	広告作成・査定	建築時の資料があれば用意
建築確認済証・検査済証	建築内容・手続きの確認	紛失している場合は自治体で代替資料を取得できることもある
測量図・境界確認書	土地面積・境界確認	ない場合は測量や境界確認が必要になることもある
住宅ローン残高がわかる資料	ローン完済可否の確認	残債がある場合に必要

売買契約・決済時に必要になりやすい書類

書類・持ち物	主な目的	備考
本人確認書類	本人確認	運転免許証、マイナンバーカードなど
実印・印鑑証明書	契約・登記手続き	印鑑証明書は発行後3か月以内のものを求められることが多い
住民票または戸籍の附票	登記住所と現住所が異なる場合の確認	住所変更登記などに使用
抵当権抹消関係書類	住宅ローン完済後の抵当権抹消	金融機関や司法書士と確認
通帳またはキャッシュカード	売却代金の入金確認	決済口座と着金確認に使用
鍵一式	物件の引き渡し	玄関、勝手口、物置、郵便受けなど

相続物件、共有名義、住所・氏名変更未了、抵当権あり、境界未確定、未登記の増築部分がある場合などは、追加書類や登記手続きが必要になることがあります。

書類の取得や登記には時間がかかる場合があるため、査定依頼の段階で不足書類を不動産会社に確認しておきましょう。

一戸建ての売却にかかる費用一覧

一戸建ての売却では、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用などが発生します。

費用項目	金額・計算方法	備考
仲介手数料	売却価格400万円超の場合 売却価格×3％＋6万円＋消費税が法定上限の速算式	800万円以下の低廉な空家等では、事前の説明と合意により、売主・買主それぞれから受け取れる上限が33万円（税込）となる場合がある
印紙税	対象となる書面の契約金額により200円〜48万円	2027年3月31日までに作成される一定の不動産売買契約書には軽減措置が適用される
抵当権抹消費用	登録免許税は不動産1個につき1,000円	土地1個と建物1個なら2,000円 司法書士へ依頼する場合は報酬が別途必要
測量費用	個別見積もり	土地の広さ、隣接地数、境界の状況、官民境界の確認などで変動
引っ越し費用	個別見積もり	距離、荷物量、作業条件、時期で変動
不用品処分費用	個別見積もり	残置物の種類・量、搬出条件で変動
書類取得費用	数千円程度になることが多い	住民票、印鑑証明書、登記事項証明書など、取得する書類数で変動

売却によって譲渡益が出た場合は、所得税、住民税、復興特別所得税がかかることがあります。

手取り額を確認するときは、「売却価格」から「住宅ローン残債」「売却費用」「税金」を差し引いて試算しましょう。査定額がそのまま手元に残るわけではありません。

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一戸建て売却時の注意点

一戸建て売却では、良かれと思って行った解体や大規模リフォームが、かえって手取り額の減少や売却機会の損失につながることがあります。

ここでは、売却前に特に注意したいポイントを解説します。

解体する前に必ず不動産会社へ相談する

古い家を売るとき、「更地にしたほうが売れやすい」と考える人は少なくありません。

しかし、解体費用は建物の構造、延べ床面積、立地、廃棄物の量、アスベストの有無などによって大きく変わり、かけた費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。

また、住宅が建っている土地には、固定資産税・都市計画税の住宅用地に関する課税標準の特例が適用されていることがあります。

原則として毎年1月1日時点の利用状況で課税されるため、建物を解体して住宅用地に該当しなくなると、翌年度以降に土地の税負担が増える可能性があります。

建物の老朽化が激しく安全面に問題がある場合や、更地需要が強いエリアでは、解体が有効なこともあります。

解体の要否は地域需要や税負担も含めて判断する必要があるため、工事を発注する前に複数の不動産会社へ相談しましょう。

売却前の大規模リフォームは慎重に判断する

売却前に大規模リフォームをすれば高く売れると思いがちですが、かけた費用を売却価格で回収できるとは限りません。

買主の中には、購入後に予算や好みに合わせてリフォームしたい人もいます。

売主が先に間取りや内装を変更すると、買主の希望と合わず、検討対象から外れることもあります。

売却前に行うなら、清掃、荷物整理、臭い対策、切れた照明の交換、壊れた設備の簡単な補修など、内覧時の印象を整える範囲から検討しましょう。

水回り交換、間取り変更、外壁塗装など大きな費用がかかる工事は、不動産会社に売却価格への影響や費用対効果を確認してから判断してください。

売買契約書・付帯設備表・物件状況報告書を確認する

売買契約では、契約書だけでなく、付帯設備表や物件状況報告書の内容も重要です。

エアコン、照明、給湯器、カーテンレール、庭木、物置などを残すのか撤去するのか、使用できる状態かどうかも含めて整理しておきましょう。

また、雨漏り、シロアリ被害、給排水管の不具合、過去の修繕、境界に関する問題など、把握している事実は正しく申告する必要があります。

契約前に不明点がある場合は、遠慮せず不動産会社へ確認しましょう。

「聞いていない」「違う認識だった」というトラブルを防ぐには、口頭説明だけで済ませず、合意した内容を書面へ反映することが大切です。

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一戸建ての売却を成功させるためのポイント

一戸建ての売却では、売り出し前の準備と不動産会社選びが重要です。

特に、次の3つは早めに確認しておきましょう。

売り出し価格が相場より高すぎると問い合わせが入りにくく、長期間売れ残った印象を持たれることがあります。一方、必要以上に安くすると手取り額が減ってしまいます。

複数社の査定額と根拠を比較し、売却希望時期や値下げ余地も考えながら価格を設定しましょう。

また、内覧時は玄関、水回り、リビング、庭、駐車場など、最初に目に入りやすい場所の印象が重要です。

大規模リフォームよりも、掃除、整理整頓、換気、庭の手入れ、簡単な補修のほうが、費用を抑えながら印象を改善できる場合があります。

複数社の査定を取るなら不動産一括査定サイトが便利

一戸建ては、会社によって査定額や販売戦略に差が出やすい不動産です。

地域の戸建て売却に強い会社、古家付き土地の取り扱いに詳しい会社、買取に対応する会社など、得意分野は会社ごとに異なります。

1社だけの査定で決めるより、複数社の査定額、根拠、販売方法、担当者の対応を比べたほうが、自宅に合う会社を選びやすくなります。

不動産一括査定サイトを使えば、物件情報などを1回入力することで、対応可能な複数の不動産会社へ査定を依頼できます。

ただし、掲載されているすべての会社へ依頼できるわけではありません。物件所在地や物件種別などに応じて、対応可能な会社が提示されます。

査定後に複数社から電話やメールが届くこともあるため、希望する連絡手段や対応できる時間帯を整理してから利用すると安心です。

リビンマッチ｜全国2,100社以上が参加する一括査定サイト

会社名	リビン・テクノロジーズ株式会社
対応エリア	全国
参加企業数	全国2,100社以上 サービスにより異なる

リビンマッチは、リビン・テクノロジーズ株式会社が運営する不動産一括査定サイトです。

公式サイトでは、全国2,100社以上の不動産会社が参加していると案内されています。参加社数はサービスごとに異なり、物件の所在地や条件に合う会社へ査定を依頼できます。

「まずは自宅の売却相場を知りたい」「地域の戸建て売却に対応する会社を比較したい」という人に適しています。

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HOME4U｜NTTデータ・ウィズ運営の一括査定サイト

会社名	株式会社NTTデータ・ウィズ
対応エリア	全国
提携会社数	全国約2,500社

HOME4Uは、NTTデータ・ウィズが運営する不動産一括査定サイトです。

全国約2,500社の不動産会社から、物件に対応する最大6社へ査定を依頼できます。

NTTデータグループ会社による運営や提携会社数を確認しながら、一戸建てに対応する会社を比較したい人に適しています。

イエウール｜全国2,000社以上と提携する一括査定サイト

会社名	株式会社Speee
対応エリア	全国
提携会社数	2,000社以上

イエウールは、株式会社Speeeが運営する不動産一括査定サイトです。

公式サイトでは、全国2,000社以上の不動産会社と提携し、物件種別やエリアに応じた最大6社へ査定を依頼できると案内されています。

複数社の査定額や担当者の対応を比較し、自宅の売却に合う会社を選びたい人に適しています。

戸建て売却は準備と会社選びが重要

一戸建ての売却方法には、仲介、即時買取、買取保証があります。

できるだけ高く売りたいなら仲介、売却までの早さを重視するなら即時買取、期限を決めながら仲介にも挑戦したいなら買取保証を検討しましょう。

売却前には、土地の境界、法的制限、住宅ローン残債、固定資産税、必要書類を確認しておくことが大切です。

一戸建ては、建物と土地の条件差が大きいため、会社によって査定額や売却方法の提案が変わりやすい不動産です。

まずは複数の不動産会社に相談し、売却希望時期や住宅ローン残債も踏まえて、自宅に合った売却方法を比較しましょう。

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一戸建ての売却に関するよくある質問

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出典

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」（公開日：2026年4月17日）
国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）－令和6（2024）年推計－」（公開日：2024年4月12日）
国土交通省「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」
公益財団法人東日本不動産流通機構「媒介契約制度」
国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」
e-Gov法令検索「建築基準法」
大阪市「住宅用地の課税標準の特例措置」（公開日：2025年1月22日）
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
法務省「登録免許税の計算」
リビンマッチ「不動産の仕入れ・売主集客を強化するなら」
HOME4U「不動産売却HOME4U」
イエウール「不動産査定ならイエウール」