戸建ては「買取」と「仲介」のどちらで売るべき？相場と決めるポイントを解説

戸建てを売却する方法には、大きく分けて「買取」と「仲介」があります。

結論からいうと、早く確実に売りたいなら買取、時間をかけても高く売りたいなら仲介が向いています。

ただし、どちらが適しているかは、築年数・建物の状態・立地・売却期限・住み替え予定によって変わります。買取はスピードや手間の少なさが魅力ですが、仲介より売却価格が低くなりやすい点には注意が必要です。

本記事では、戸建て買取と仲介の違い、買取のメリット・デメリット、向いている物件の特徴、買取価格を高くする方法をわかりやすく解説します。

記事後半では、複数の不動産会社へ査定依頼できる一括査定サイトも紹介しています。所有する戸建てに合う売却方法を判断する参考にしてください。

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戸建て売却は買取・仲介のどっちを選ぶべき？

まずは、買取と仲介のどちらが自分に合っているかを確認しましょう。

判断基準	買取が向いている人	仲介が向いている人
売却期限	できるだけ早く売りたい	3〜6ヶ月以上の余裕がある
売却価格	多少安くなっても確実性を重視したい	できるだけ相場に近い価格で売りたい
物件の状態	築古・空き家・修繕が必要な戸建て	築浅・管理状態が良い戸建て
売却の手間	内覧対応や広告掲載を避けたい	内覧や価格交渉に対応できる
近隣への周知	売却を知られたくない	広告掲載されても問題ない

迷った場合は、まず仲介で売れそうな価格を確認し、そのうえで買取価格も比較するのがおすすめです。買取価格だけを見て判断すると安く売ってしまう可能性があり、仲介だけに絞ると売却期間が長引く可能性があります。

特に戸建ては、同じ築年数でも土地の形状・接道状況・建物の傷み方によって評価が大きく変わります。複数社に査定を依頼し、価格だけでなく「なぜその査定額になるのか」まで確認しましょう。

戸建て買取とは？仲介とは何が違う？

ここでは、戸建て買取の仕組みと仲介との違いを整理します。

戸建て買取の仕組み

戸建て買取とは、不動産会社が買主となり、売主から戸建てを直接買い取る売却方法です。

買い取った不動産会社は、リフォーム・リノベーション・解体・再建築などを行ったうえで、再販または賃貸運用を目指します。そのため、売主が修繕や解体をしなくても売却できるケースがあります。

一方で、買取価格は再販にかかる費用や不動産会社の利益、売れ残りリスクを差し引いて決まります。そのため、仲介で売れる想定価格より低くなりやすい点に注意しましょう。

不動産会社が直接買主になる買取では、広告掲載や一般の購入希望者への内覧対応が基本的に不要です。価格や条件に合意できれば、数週間〜1ヶ月程度で引き渡しまで進むケースもあります。

戸建て買取の種類

戸建て買取には、主に「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。

種類	内容	向いている人
即時買取	不動産会社に直接買い取ってもらう方法	すぐに現金化したい人、売却期限が迫っている人
買取保証	一定期間は仲介で売り出し、売れなかった場合に不動産会社が買い取る方法	高値も狙いたいが、期日までに確実に売りたい人

即時買取はスピードを重視する売却方法です。相続、離婚、転勤、ローン返済などで早めに売却したい場合に検討しやすいでしょう。

買取保証は、まず仲介で市場価格に近い売却を目指し、期限までに売れなければ事前に決めた価格で買い取ってもらう方法です。ただし、対応している会社は限られるため、契約前にサービス内容や保証価格を必ず確認しましょう。

戸建て買取での売却の流れ

戸建て買取の一般的な流れは、次のとおりです。

査定額に納得できる業者を見つけたら、売買条件を確認して契約へ進みます。買取では価格だけでなく、引き渡し時期、残置物処分の負担、測量の要否、契約不適合責任の扱いも重要です。

土地や建物を売却して利益が出た場合は、譲渡所得として確定申告が必要になることがあります。3,000万円特別控除などの特例を使う場合も申告が必要になるため、税務署や税理士へ確認しておくと安心です。

戸建て買取と仲介の違い

仲介とは、不動産会社に買主を探してもらい、一般の購入希望者へ売却する方法です。

買取と仲介の違いをまとめると、次のようになります。

項目	買取	仲介
買主	不動産会社	一般の購入希望者
売却期間	短くなりやすい	買主が見つかるまで時間がかかる
売却価格	仲介より低くなりやすい	相場に近い価格を狙いやすい
仲介手数料	直接買取なら原則不要	成約時に発生する
内覧対応	少ない	購入希望者の内覧対応が必要
売却の確実性	高い	買主や住宅ローン審査に左右される
向いているケース	早く確実に売りたい	高値売却を目指したい

買取は、買主が不動産会社であるため、売却活動の手間を抑えやすい方法です。古い戸建てや修繕が必要な戸建てでも、条件が合えばそのまま売却できます。

仲介は、売却までの期間が読みにくい一方で、市場の購入希望者に向けて売り出すため、買取より高く売れる可能性があります。売却期限に余裕があるなら、まず仲介での売却可能性を確認するとよいでしょう。

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戸建て買取のメリットとデメリット

買取は便利な売却方法ですが、すべての売主に向いているわけではありません。メリットとデメリットを確認したうえで判断しましょう。

戸建て買取のメリット

戸建て買取の主なメリットは、次の6つです。

メリット1.短期間で取引が完了しやすい

戸建て買取は、不動産会社が直接買主になるため、広告掲載や購入希望者探しの期間を省けます。

査定額と条件に合意できれば、数週間〜1ヶ月程度で決済・引き渡しまで進むケースもあります。相続や転勤、離婚、住み替えなどで売却期限が決まっている人に向いています。

メリット2.契約破棄・延長のリスクを抑えやすい

仲介では、買主の住宅ローン審査が通らなかった場合などに、契約が白紙になることがあります。

一方、買取は不動産会社が買主になるため、一般の購入希望者の住宅ローン審査に左右されにくい点がメリットです。ただし、最終的な買取価格や条件は、訪問査定や契約内容によって変わることがあるため、契約前に必ず確認しましょう。

メリット3.近隣住民に知られにくい

買取では、一般向けの広告掲載や内覧対応が基本的に不要です。そのため、近隣住民に売却を知られにくいメリットがあります。

離婚、相続、近隣トラブルなど、売却事情を周囲に知られたくない場合は、買取を検討しやすいでしょう。

メリット4.直接買取なら仲介手数料がかからない

不動産会社が直接買主になる買取では、仲介が発生しないため、原則として仲介手数料はかかりません。

一方、仲介で売却する場合は、成約時に仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限は、売買価格の区分ごとに次の料率で計算します。

売買価格の区分	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	売買価格の5％＋消費税
200万円超〜400万円以下の部分	売買価格の4％＋消費税
400万円超の部分	売買価格の3％＋消費税

売買価格が400万円を超える場合は、簡易計算式として「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で上限額を計算できます。たとえば1,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は39万6,000円です。

なお、2024年7月以降、800万円以下の宅地建物に該当する「低廉な空家等」では、事前説明と合意がある場合、税込33万円を上限として原則より高い仲介手数料が認められることがあります。古い戸建てや空き家を仲介で売る場合は、媒介契約前に手数料の総額を確認しましょう。

メリット5.契約不適合責任を免責する特約が付く場合がある

買取では、売主の契約不適合責任を免責する特約が付く場合があります。

中古戸建てでは、雨漏り、シロアリ被害、給排水管の不具合、基礎や構造部分の劣化などが問題になりやすいです。

ただし、売主が不具合を知っていたにもかかわらず故意に隠した場合まで、必ず免責されるわけではありません。把握している不具合は、査定時や契約前に正直に伝えましょう。

メリット6.状態が悪くても解体・修繕せず売却できる場合がある

老朽化が進んだ戸建てでも、買取業者なら現況のまま買い取ってくれる場合があります。

買取業者は、解体費用・リフォーム費用・再販リスクを見込んで査定します。そのため、売主が先に大規模修繕を行わなくても売却できる可能性があります。

ただし、修繕費や解体費が高額になる場合は、その分だけ買取価格が下がる点に注意しましょう。

戸建て買取のデメリット

戸建て買取の主なデメリットは、次の4つです。

デメリット1.仲介より売却価格が低くなりやすい

買取最大のデメリットは、仲介より売却価格が低くなりやすいことです。

不動産会社は、買い取った戸建てを再販するために、修繕費、解体費、広告費、登記費用、税金、利益、売れ残りリスクを見込んで査定します。そのため、仲介で売れる想定価格より低い金額になりやすいのです。

高値での売却を最優先するなら、まず仲介での売却可能性を確認しましょう。

デメリット2.買取対応している業者が限られる

すべての不動産会社が戸建て買取に対応しているわけではありません。

戸建ては土地・建物・接道・法令制限・修繕履歴など個別性が高く、マンションより査定が難しい場合があります。戸建て買取の実績が少ない会社では、買取価格が伸びにくいこともあります。

戸建てを買取で売るなら、戸建て買取の実績や再販事例がある業者を選ぶことが大切です。

デメリット3.立地や状態によっては買取不可になる

買取は仲介より売却しやすい方法ですが、どんな戸建てでも必ず買い取ってもらえるわけではありません。

たとえば、次のような戸建ては、買取不可または大幅な減額になることがあります。

1社に断られても、別の買取業者なら対応できる場合があります。訳あり物件や空き家を扱う業者も含めて、複数社に確認しましょう。

デメリット4.住み替えスケジュールの調整が必要になる

買取は短期間で売却できる反面、住み替え先が決まっていない場合は、引っ越しのタイミングに注意が必要です。

新居探しに時間がかかる場合は、引き渡し時期を調整できるか、買取保証を使えるか、リースバックを検討できるかを確認しましょう。

住み替えまで時間に余裕があるなら、まず仲介で売却を試し、期限が近づいたら買取に切り替える方法もあります。

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買取が向いている戸建て・仲介が向いている戸建て

ここからは、物件の特徴ごとに、買取と仲介のどちらが向いているかを解説します。

買取が向いている戸建ての特徴

次のような戸建ては、仲介より買取の方がスムーズに進む可能性があります。

築年数が古い戸建て

築年数が古い戸建ては、買取を検討しやすい物件です。

木造住宅の税務上の法定耐用年数は22年ですが、これは減価償却の計算に使う年数であり、建物の寿命や市場価値が一律にゼロになるという意味ではありません。

ただし、築古の戸建ては修繕費や解体費がかかりやすく、一般の買主が敬遠することがあります。現況のまま早く売りたい場合は、買取業者への相談が有効です。

不具合や瑕疵（かし）がある戸建て

雨漏り、シロアリ被害、給排水設備の不具合などがある戸建ては、仲介で買主を見つけにくくなる場合があります。

瑕疵の種類	具体例
物理的瑕疵	雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、給排水設備の不具合
心理的瑕疵	過去の事件・事故などにより心理的抵抗が生じやすい事情
法律的瑕疵	建築基準法や都市計画法などの制限、再建築不可
環境的瑕疵	騒音、振動、悪臭、日照や眺望の阻害、周辺の嫌悪施設

訳あり物件を扱う買取業者であれば、再生・活用のノウハウを持っているため、仲介で売りにくい戸建てでも買い取ってもらえる可能性があります。

再建築不可物件として扱われる戸建て

再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務を満たしていないなどの理由で、原則として建物を建て替えられない土地や建物のことです。

再建築不可物件は住宅ローンが利用しにくく、一般の買主が限られます。専門業者であれば活用方法を検討できるため、買取の方が売却しやすい場合があります。

仲介で長期間売れなかった戸建て

仲介で長期間売れなかった戸建ては、価格設定・販売戦略・物件条件のいずれかに課題がある可能性があります。

売れ残りの印象が強くなると、値下げしても反響が得にくくなる場合があります。一定期間売れない場合は、買取査定も並行して確認しましょう。

空き家や賃貸でも借り手が付きにくい戸建て

空き家のまま所有し続けると、固定資産税、管理費、修繕費、草木の手入れなどの負担が続きます。

賃貸に出しても借り手が付きにくい戸建ては、早めに買取を検討することで、管理負担や将来の修繕リスクを減らせる可能性があります。

敷地面積が広く、一般の買主が限られる戸建て

敷地面積が広い戸建ては、売買価格が高くなりやすく、購入できる買主が限られます。

土地を分割して再販できる業者や、建売用地として活用できる業者であれば、一般の買主より評価しやすい場合があります。解体や分筆の費用を自分で負担したくない場合も、買取を検討しやすいでしょう。

仲介が向いている戸建ての特徴

次のような戸建ては、仲介で売却した方が高値を狙いやすいです。

相場に近い価格で売りたい戸建て

できるだけ高く売りたい場合は、仲介が向いています。

仲介では、実際に住みたい買主に向けて販売できるため、条件が合えば相場に近い価格で売却できる可能性があります。売却価格を優先するなら、買取だけでなく仲介査定も確認しましょう。

売却期限に余裕がある戸建て

売却まで3〜6ヶ月以上の余裕がある場合は、仲介で買主を探す時間を確保できます。

専任媒介契約の有効期間は3ヶ月を超えることができないため、まず3ヶ月を目安に販売活動を行い、反響が少なければ価格や売却方法を見直すとよいでしょう。

築浅・駅近・日当たり良好など条件が良い戸建て

築年数が浅い、駅や商業施設が近い、日当たりが良い、耐震性能が高いなどの条件がある戸建ては、仲介で買主が見つかりやすい傾向があります。

条件の良い戸建ては、買取に出す前に仲介での売却可能性を確認しましょう。

リフォームやリノベーションが済んでいる戸建て

すでにリフォームやリノベーションが済んでいる戸建ては、仲介で評価されやすい場合があります。

ただし、売却前に高額なリフォームを行っても、費用を上回る価格上昇につながるとは限りません。売却前の大規模工事は、査定を受けてから判断しましょう。

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戸建ての買取価格はどう決まる？相場の考え方

戸建ての買取価格は、仲介で売れると見込まれる価格から、再販に必要な費用や利益、リスクを差し引いて決まります。

買取価格の公的な統計はありませんが、標準的な中古戸建てでは、仲介で売れる想定価格の6〜8割程度が目安とされることがあります。ただし、築浅・立地良好・修繕不要の物件は高めに評価されることがあり、反対に再建築不可や大規模修繕が必要な物件は大きく下がることがあります。

なお、東日本レインズの「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」では、2024年の首都圏中古戸建住宅の成約件数は14,182件、成約物件価格は平均3,948万円とされています。これは買取価格ではなく仲介を含む市場の成約データですが、自分の戸建ての市場価格を考える際の参考になります。

戸建ての買取価格を決める主なポイント

買取業者は、主に次のような項目を見て査定します。

査定項目	確認されやすい内容
築年数・構造	木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、耐震性、劣化状況
建物の状態	雨漏り、シロアリ被害、傾き、外壁・屋根の傷み
設備	キッチン、浴室、トイレ、給排水管の状態
土地条件	面積、形状、接道、間口、境界、越境の有無
法令制限	再建築可否、用途地域、建ぺい率、容積率
周辺環境	駅や商業施設への距離、日当たり、騒音、需要の有無

査定額が高く見えても、あとから残置物処分費や測量費を差し引かれる場合があります。買取価格を比較するときは、最終的に手元に残る金額で判断しましょう。

状態別に見た買取価格の考え方

買取価格は物件ごとに異なりますが、状態別には次のように考えられます。

物件の状態	買取価格の考え方
築浅・立地が良い	再販しやすいため、仲介価格に近い査定が出ることもある
標準的な中古戸建て	再販費用や利益を差し引き、仲介想定価格より低くなりやすい
修繕・解体が必要	工事費用や売れ残りリスクが差し引かれやすい
再建築不可・事故物件など	買主が限られるため、専門業者による個別査定が重要

ネット上の目安だけで判断せず、複数社の査定額と査定理由を比較することが大切です。

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戸建ての買取価格を高くするための3つの方法

買取価格は仲介より低くなりやすいからこそ、査定前の準備と業者比較が重要です。

物件の印象と資料を整える

買取前に大規模なリフォームをする必要はありません。買取業者は再販前提で査定するため、売主が費用をかけた工事がそのまま査定額に反映されるとは限らないからです。

一方で、簡易清掃や整理整頓、必要書類の準備は有効です。次のような準備をしておくと、査定時の印象や手続きのスムーズさにつながります。

不具合を隠すと、契約後のトラブルにつながります。査定時点でわかっていることは正直に伝えましょう。

市場価格の目安を事前に把握する

買取価格が妥当か判断するには、まず仲介で売れそうな市場価格を把握することが大切です。

市場価格の目安は、次の公的・準公的な情報で確認できます。

国土交通省の不動産取引価格情報提供制度では、令和7年3月31日時点で累計5,468,916件の取引価格情報が提供されています。近隣の取引事例を確認すれば、自分の戸建てがどの程度で取引されそうかを把握しやすくなります。

ただし、戸建ては土地の形状や接道、建物の状態が1件ごとに異なります。検索ツールでわかる価格はあくまで目安と考えましょう。

複数の業者に査定依頼をして比較する

戸建て買取では、業者によって査定額や条件が大きく異なることがあります。

1社だけの査定で決めると、相場より安く売ってしまう可能性があります。少なくとも3社以上に査定を依頼し、次の項目を比較しましょう。

査定額が最も高い会社でも、後から費用を差し引かれると手残りが少なくなる場合があります。必ず総額で比較しましょう。

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信頼できる戸建て買取業者を見つけるには？

戸建て買取では、どの業者に依頼するかで価格も条件も変わります。次のポイントを確認しましょう。

戸建て買取の実績があるか確認する

不動産会社には、マンションが得意、土地が得意、戸建てが得意などの違いがあります。

戸建ては、建物の劣化状況、土地の形状、接道、法令制限などを総合的に判断する必要があります。戸建て買取の実績が豊富な会社ほど、再販方法を具体的に見込めるため、査定額の根拠も確認しやすくなります。

会社の公式サイトで、買取事例や対応エリア、築古戸建て・空き家・再建築不可物件への対応実績を確認しましょう。

所有する戸建ての地域に詳しい業者を選ぶ

戸建ての価値は、地域の需要に大きく左右されます。

その地域の相場や買主ニーズに詳しい業者であれば、再販戦略を立てやすく、適正な査定につながりやすいです。特に地方や郊外の戸建ては、地域に強い業者を含めて比較しましょう。

査定額の根拠を説明してくれるか確認する

高い査定額だけで判断するのは危険です。

信頼できる業者は、なぜその価格になるのか、どの費用を差し引くのか、引き渡し後の責任はどうなるのかを説明してくれます。

次のような点を曖昧にする業者には注意しましょう。

免許情報・行政処分歴・口コミを確認する

不動産会社を選ぶ際は、口コミだけでなく、公的な情報も確認しましょう。

国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」では、宅地建物取引業者の情報を確認できます。また、「ネガティブ情報等検索サイト」では、過去の行政処分歴を確認できます。

口コミを見る場合は、担当者の対応、説明の丁寧さ、査定後の減額の有無、手続きのスムーズさに注目しましょう。

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戸建て買取業者を探すなら一括査定サイトから

戸建て買取では、複数社の査定額と条件を比較することが重要です。

一括査定サイトを使えば、物件情報を一度入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できます。ただし、査定依頼後は複数社から連絡が入ることがあるため、対応できる範囲で依頼先を選びましょう。

サイト名	主な特徴	向いている人
リビンマッチ	全国約2,100社以上、最短45秒、買取査定にも対応	地方の戸建てや買取査定も比較したい人
HOME4U	約2,500社と提携、最大6社、1分入力	実績ある一括査定サイトを使いたい人
イエウール	最大6社に無料査定依頼、運営会社は東証スタンダード上場企業	幅広い会社から比較したい人

リビンマッチ｜全国対応かつ地方にも強い一括査定サイト

リビンマッチは、不動産売却、買取、賃貸管理、土地活用など幅広い不動産サービスに対応する比較サイトです。

公式サイトでは、全国約2,100社以上の不動産会社から比較できること、年間240,000件の査定依頼・資料請求実績、最短45秒で査定依頼できることが示されています。

戸建ての買取査定を複数社で比較したい方や、地方の戸建てに対応できる会社を探したい方は、候補に入れやすいサイトです。

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HOME4U｜2001年開始の不動産一括査定サイト

HOME4Uは、NTTデータグループ会社が運営する不動産一括査定サイトです。

公式サイトでは、2001年開始の一括査定サービスであること、約2,500社と提携していること、最大6社へ査定依頼できることが示されています。

実績や運営会社の信頼性を重視したい方は、HOME4Uを候補に入れるとよいでしょう。

イエウール｜最大6社へ無料査定依頼できる

イエウールは、東証スタンダード市場に上場している株式会社Speeeが運営する一括査定サイトです。

公式サイトでは、条件に合う不動産会社を最大6社紹介し、無料で査定依頼できることが示されています。また、株式会社Speeeの発表では、2025年1月実績の査定依頼ユーザー数は33,602人とされています。

多くの利用実績がある一括査定サイトを使いたい方は、イエウールも比較候補になります。

戸建て買取は早く確実に売りたい方におすすめ

戸建て買取は、早く確実に売りたい方や、築古・空き家・修繕が必要な戸建てを手間なく売却したい方に向いています。

一方で、買取価格は仲介より低くなりやすいため、できるだけ高く売りたい方は仲介も検討しましょう。

大切なのは、買取と仲介のどちらかを最初から決めつけないことです。まず市場価格の目安を調べ、複数社の査定を比較し、価格・期間・手間・契約条件を総合的に判断しましょう。

一括査定サイトを活用すれば、複数の不動産会社に効率よく査定依頼できます。戸建て買取を検討する場合も、1社だけで決めず、複数社の査定額と条件を比較することが失敗を防ぐポイントです。

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戸建ての買取に関するよくある質問

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出典